Quy trình mua bán nhà đất và những điều cần lưu ý

Luôn tồn tại những rủi ro trong mọi cuộc giao dịch, trong đó giao dịch mua bán nhà đất là một điển hình bởi đây là một tài sản có giá trị lớn. Vì vậy, trước khi thực hiện một giao dịch nào bạn cũng nên tìm hiểu kỹ quy trình cũng như những vấn đề có liên quan đến giao dịch đó để tránh những tình huống bất lợi cho bản thân. 

1. Những điều cần lưu ý trong mua bán nhà đất

1.1 Tính pháp lý 

Điều đầu tiên bạn cần phải quan tâm chính là tính pháp lý của nhà đất:

• Nhà đất dự định mua có hợp pháp hay không?

• Nhà đất dự định mua có đang vướng phải tranh chấp gì không?

• Tình trạng nhà đất có đang nằm trong diện thế chấp hay không?

Ảnh: Cần kiểm tra tính pháp lý trước khi mua bán nhà đất

Giải đáp được các câu hỏi có liên quan đến pháp lý trên sẽ giúp bạn an tâm phần nào về nhà đất mà mình dự định mua, tránh được trường hợp nhà đất thì đã mua được nhưng lại không thể sử dụng được.

Và để giải đáp được các vấn đề pháp lý trên, bạn hãy ưu tiên kiểm tra những giấy tờ có liên quan đến căn nhà, khu đất mà bạn dự định mua bao gồm: sổ đỏ, sổ hồng, các giấy tờ liên quan khác… các giấy tờ này phải được được xác nhận và công chứng. Trường hợp không thể tự kiểm tra, bạn nên cùng người bán đến cơ quan chức năng có thẩm quyền để xác nhận thông tin.

1.2 Thông tin người bán

Sau khi đã xác thực thông tin về nhà đất, bạn cũng không thể bỏ qua việc xác thực người bán có quyền sở hữu của nhà đất bạn dự định mua hay không, để tránh trường hợp lừa đảo không được nhà đất mà còn mất một khoảng tiền lớn.

Trong trường hợp bạn làm việc với môi giới, bạn cần kiểm tra thông tin người môi giới cũng như tổ chức môi giới mà bạn chuẩn bị làm việc thông qua các kênh thông tin cơ bản trên mạng xã hội. Thái độ và tác phong làm việc của họ cũng cần được bạn quan tâm đánh giá vì nó sẽ phản ánh được mức độ tin cậy trong giao dịch sắp tới của bạn.

Ngoài ra khi nhà bạn dự định mua thuộc dự án, bạn cũng nên tìm hiểu nhà đầu tư dự án nơi có ngôi nhà đó, để có thể vững tâm hơn với chất lượng công trình mà bạn chuẩn bị vào ở.

1.3 Kiểm tra chất lượng nhà đất

Là một bước không thể bỏ qua cho người mua nhà đất, số tiền bạn bỏ ra có nhận lại được giá trị tương xứng hay không? Bạn có thể quan tâm đến vấn đề môi trường, an ninh, điện, nước, đường đi,... những vấn đề sau này sẽ có tác động ít nhiều đến đời sống hàng ngày của bạn. Và nếu có thể bạn cũng nên quan tâm đến lý do tại sao người bán lại muốn bán tài sản này!

2.Quy trình mua bán nhà đất

2.1 Đặt cọc

Là bước đầu tiên để người mua và người bán tạo niềm tin lẫn nhau trong một giao dịch mua bán nhà đất, sau khi đã hoàn tất các bước kiểm tra giấy tờ hợp pháp. Tránh trường hợp thay đổi giao dịch bất ngờ của một trong hai bên và gây ảnh hưởng không tốt cho bên còn lại, đồng thời để đảm bảo tiến trình giao dịch được diễn ra đúng thời hạn đã được thỏa thuận.

Khi tiến hành đặt cọc cần lập biên bản đặt cọc, biên bản này ghi rõ:

• Thông tin pháp lý của hai bên tham gia mua bán

• Số tiền đã đặt cọc trên giá trị thành tiền của tài sản mà hai bên đã thỏa thuận

• Thông tin mô tả tài sản giao dịch

• Những giao hạn khác giữa hai bên. 

2.2 Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất

Thời điểm giao nốt phần tiền còn lại cũng nên là thời điểm hoàn thành công việc công chứng hợp đồng mua bán nhà đất, chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất. 

Theo khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 thì các loại hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực bao gồm: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…

Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các bước dưới đây:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Chuẩn bị hồ sơ giấy tờ các loại có liên quan để phục vụ cho việc công chứng gồm có phiếu yêu cầu công chứng và hợp đồng mua bán, chuyển nhượng (thường hợp đồng này nên yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo giúp), ngoài ra:

• Đối với bên bán (bên chuyển nhượng): giấy CMDN/ CCCD, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất, giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, tờ khai nộp thuế, tài liệu chứng minh tài sản riêng… và các giấy tờ khác tùy vào tình trạng thân nhân và tài sản…

• Đối với bên mua (bên được chuyển nhượng): giấy CMND/ CCCD, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

Hai bên mua bán mang đầy đủ các giấy tờ nên trên đến văn phòng công chứng để yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng.

Bước 2: Đóng các loại phí và thuế trước bạ

Hai bên mua bán tự thỏa thuận với nhau về trách nhiệm đóng thuế theo quy định của nhà nước. Hiện nay phí đóng thuế thu nhập cá nhân trong hoạt động chuyển nhượng nhà đất là 2%, lệ phí trước bạ là 0,5% trên giá chuyển nhượng. 

Thời hạn nộp lệ phí trước bạ là trong vòng 30 ngày kể từ ngày thông báo của cơ quan thuế và thời hạn nộp thuế sẽ được ghi trên thông báo nộp thuế của cơ quan thuế.

Bước 3: Chờ thẩm định

Sau khi đã nộp đầy đủ hồ sơ bên thẩm định sẽ tiến hành kiểm tra và xác nhận thông tin về tài sản được mua bán. Sau khi hoàn tất thủ tục thẩm định, cơ quan công quyền sẽ gửi thông báo xác nhận đến người nộp hồ sơ.

Cần lưu ý trong trường hợp hồ sơ, giấy tờ không đầy đủ, công chứng viên sẽ yêu cầu bổ sung lại sau đó mới công chứng. Hầu hết các hợp đồng, giao dịch được công chứng ngay trong ngày khoảng từ 1 - 2 giờ tuỳ thuộc vào số lượng khách hàng của phòng công chứng. Theo quy định, thời hạn công chứng không quá 2 ngày làm việc, đối với những hợp đồng hoặc giao dịch có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc.

2.3 Sang tên, nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi công chứng xong và nhận bản chính hợp đồng, đối với các giao dịch mua bán, chuyển nhượng các bên sẽ nộp thuế và sang tên trước bạ cho người mua, người nhận chuyển nhượng.

(Nguồn tổng hợp - giaodichbatdongsan.com.vn chỉnh sửa)