Theo quy định, các dự án bất động sản phải dành 20% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội. Chủ trương này nhằm bảo đảm người thu nhập thấp có cơ hội tiếp cận nhà ở nhưng thực tế cũng gây nhiều bất cập và tranh luận.  

Tạo nguồn cung ổn định nhưng nhiều bất cập  

TS Trần Việt Anh, Phó hiệu trưởng phụ trách Trường ĐH Hùng Vương TP.HCM, phân tích chính sách này có nhiều điểm tích cực. Đầu tiên là tạo nguồn cung đất ổn định cho NƠXH thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào ngân sách nhà nước. Khi NƠXH được tích hợp ngay trong các dự án thương mại, người thu nhập thấp có cơ hội tiếp cận hạ tầng, dịch vụ đô thị tốt hơn. Thứ 2 là giúp giảm xu hướng phân hóa giàu - nghèo theo không gian, tránh việc NƠXH bị đẩy ra các khu vực xa trung tâm, thiếu hạ tầng, từ đó hình thành các "vùng trũng xã hội". Về dài hạn, đây là một cách để chia sẻ trách nhiệm phát triển đô thị giữa nhà nước và doanh nghiệp, thay vì dồn gánh nặng hoàn toàn lên ngân sách.  

Tuy nhiên, TS Trần Việt Anh nhìn nhận quy định này khi triển khai trên thực tế cũng bộc lộ không ít hạn chế. Trước hết, việc áp dụng cứng nhắc tỷ lệ 20% cho mọi dự án là chưa phù hợp. Với các dự án quy mô nhỏ hoặc dự án ở khu vực có giá đất cao, việc "cắt" 20% quỹ đất để làm NƠXH khiến bài toán tài chính của dự án bị méo mó, kéo dài thời gian triển khai, thậm chí làm doanh nghiệp né tránh đầu tư. Nhiều dự án bố trí NƠXH theo hướng tách biệt, vị trí kém thuận lợi, chất lượng hạ tầng thấp hơn khu thương mại, vô hình trung làm giảm giá trị sống và đi ngược mục tiêu hòa nhập xã hội.  

Chính sách phát triển nhà ở xã hội đã có nhiều đột phá nhưng cũng còn một số bất cập khi triển khai thực tế  

Ảnh: Đình Sơn  

TS Đỗ Thị Loan, nguyên Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nói thẳng việc buộc xây dựng NƠXH xen cài trong các  dự án nhà ở thương mại  quy mô lớn, cao cấp gây nhiều hệ lụy. Đầu tiên là xung đột về chi phí quản lý vận hành. Với tiêu chuẩn cao cấp, phí quản lý vận hành dự kiến của các dự án nhà ở thương mại vượt quá khả năng chi trả của đối tượng thụ hưởng NƠXH. Việc duy trì 2 chế độ quản lý vận hành trong cùng một phân khu sẽ gây ra sự phân biệt về chất lượng dịch vụ dẫn đến nguy cơ xung đột cộng đồng và không đảm bảo mục tiêu bình đẳng xã hội.  

Đặc biệt là sẽ tạo ra áp lực sinh hoạt đối với người thu nhập thấp khi hệ sinh thái dịch vụ (trường học, y tế, thương mại, vui chơi giải trí…) tại dự án được thiết kế cho cộng đồng cư dân có thu nhập cao và rất cao. Do đó, bố trí người thu nhập thấp và rất thấp vào sinh sống cùng trong các dự án nhà ở thương mại hạng sang và siêu sang dẫn đến áp lực chi phí sinh hoạt vượt xa khả năng tài chính của họ. Những người có thu nhập thấp phải gánh chịu chi phí sinh hoạt quá cao, khiến mục tiêu an cư lâu dài và bền vững khó đạt được. Điều này dẫn đến tình trạng cộng đồng cư dân NƠXH tự "biệt lập" ngay trong không gian sống do không thể tiếp cận các tiện ích chung có chi phí vận hành cao.