Doanh thu tăng, tín dụng bơm mạnh nhưng thị trường vẫn thiếu nhà giá rẻ, doanh nghiệp và người mua cùng “kẹt cửa”

Không tồn kho… nhưng chưa chắc đã hết hàng

Thị trường bất động sản TPHCM đang xuất hiện một nghịch lý đáng chú ý: bề nổi tăng trưởng tích cực, nhưng bên trong vẫn tiềm ẩn nhiều điểm nghẽn chưa được tháo gỡ triệt để.

Theo báo cáo trình tại hội nghị của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), năm 2025 được xem là giai đoạn phục hồi rõ nét của thị trường khi hàng loạt chỉ số tăng trưởng khả quan. Cả nước có tới 428 dự án nhà ở thương mại mới được chấp thuận, tổng vốn đầu tư lên đến 3,8 triệu tỷ đồng. Riêng TPHCM, doanh thu kinh doanh bất động sản ước đạt gần 388.000 tỷ đồng, tăng 8,6% so với năm trước.

Hai tháng đầu năm 2026, đà tăng vẫn tiếp diễn với mức tăng doanh thu 10,5%. Tuy nhiên, phía sau những con số tích cực này, thị trường lại bộc lộ nhiều dấu hiệu “lệch pha”.

Một trong những điểm gây chú ý nhất là báo cáo của HoREA cho rằng TPHCM “không có tồn kho bất động sản” trong quý IV/2025. Nhưng HoREA thẳng thắn cho rằng nhận định này có thể chưa phản ánh đúng thực tế .

Theo Hiệp hội, “tảng băng chìm” tồn kho có thể nằm ở các doanh nghiệp niêm yết hoặc thị trường thứ cấp - nơi chưa được thống kê đầy đủ. Điều này đặt ra câu hỏi lớn: liệu thị trường đang thực sự khỏe mạnh, hay chỉ đang “che giấu” khó khăn?

Tín dụng tăng mạnh, nhưng người mua vẫn khó tiếp cận

Một nghịch lý khác là dòng tiền vẫn đổ mạnh vào bất động sản, nhưng doanh nghiệp và người mua nhà lại ngày càng khó tiếp cận vốn.

Theo HoREA, tính đến cuối năm 2025, dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 4,74 triệu tỷ đồng, tăng hơn 36% - cao hơn mức tăng chung của nền kinh tế . Tuy nhiên, bước sang năm 2026, room tín dụng bị kiểm soát chặt hơn, lãi suất có xu hướng tăng khiến thị trường chịu áp lực lớn.

Đáng nói, dòng vốn chủ yếu vẫn chảy vào hoạt động kinh doanh bất động sản, trong khi nhu cầu vay mua nhà ở thực lại tăng chậm hơn. Điều này càng làm gia tăng khoảng cách giữa nhu cầu thật và khả năng tiếp cận nhà ở.

Một thực tế đáng lo ngại là cơ cấu sản phẩm bất động sản đang mất cân đối nghiêm trọng.

Tại TPHCM, từ năm 2021 đến giữa 2025 gần như không còn căn hộ “giá vừa túi tiền”. Thị trường chủ yếu là phân khúc trung và cao cấp, trong đó nhà cao cấp chiếm hơn 70% nguồn cung .

Trong khi đó, loại hình căn hộ 2-5 tỷ đồng - vốn phù hợp với đại đa số người dân - lại gần như “biến mất”. Điều này khiến giấc mơ an cư của người thu nhập trung bình ngày càng xa vời.

Điểm sáng của thị trường đến từ nỗ lực tháo gỡ pháp lý. Trên cả nước, khoảng 2.500 dự án bất động sản đã được xử lý vướng mắc, chiếm 84% tổng số dự án tồn đọng .

Riêng TPHCM, 80 dự án kéo dài nhiều năm đã được tháo gỡ, góp phần giải phóng nguồn lực đất đai và dòng vốn. Đây được xem là “đòn bẩy” quan trọng để thị trường phục hồi trong giai đoạn tới.

Nguồn: https://cafef.vn/bat-dong-san-tphcm-nong-lanh-that-thuong-khong-ton-kho-nhung-van-dong-bang-ngam-188260319170713152.chn