Đánh thuế bất động sản: Cần công bằng, minh bạch và đúng thời điểm

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang từng bước hồi phục sau giai đoạn trầm lắng, đề xuất đánh thuế 20% trên phần lãi chuyển nhượng bất động sản đang thu hút sự quan tâm lớn từ giới chuyên gia, doanh nghiệp và nhà đầu tư cá nhân. Dù mục tiêu đề xuất là hợp lý, song cách triển khai cần thận trọng để tránh tạo thêm rào cản cho thị trường còn nhiều yếu tố nhạy cảm.

Hướng đến sự công bằng và minh bạch

Theo bà Giang Huỳnh - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, áp thuế lãi chuyển nhượng là công cụ hữu hiệu để điều tiết thị trường, phản ánh đúng thu nhập thực tế từ giao dịch, từ đó đảm bảo công bằng thuế khóa - người thu lợi nhiều sẽ đóng thuế tương xứng.

Hiện nay, việc thu thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng chưa phản ánh đúng lợi nhuận thực tế, dẫn đến thất thu ngân sách và thiếu minh bạch.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn đồng tình với mục tiêu này nhưng cho rằng, trong bối cảnh thanh khoản chưa thực sự phục hồi, chính sách cần có lộ trình. Việc áp thuế có thể khiến nhà đầu tư nhỏ lẻ chần chừ, trì hoãn giao dịch.

Tuy nhiên, về dài hạn, đây là một bước đi cần thiết để thiết lập một thị trường phát triển ổn định, khuyến khích nắm giữ tài sản dài hạn thay vì đầu cơ ngắn hạn.

Khó xác định phần lãi nếu thiếu dữ liệu

Một trong những thách thức lớn nhất khi áp dụng chính sách thuế mới là xác định phần "lãi" chịu thuế.

Bà Hoàng Thị Minh Ngọc - Giám đốc nền tảng Nhà Tốt chỉ ra rằng với bất động sản nắm giữ lâu năm, việc xác minh giá mua ban đầu và chi phí phát sinh là rất khó nếu thiếu chứng từ đầy đủ. Điều này đòi hỏi hạ tầng dữ liệu đồng bộ và cơ chế pháp lý rõ ràng để hỗ trợ thực thi.

Từ góc độ công nghệ, các nền tảng số như Nhà Tốt hay Biggee đang nỗ lực số hóa dữ liệu, phân tích hành vi và cung cấp công cụ minh bạch hóa giao dịch. Tuy vậy, bà Ngọc nhấn mạnh rằng trong giai đoạn cần khơi thông dòng chảy thị trường, chính sách thuế phải tạo động lực phát triển thay vì cản trở thanh khoản.

Cần cơ chế khấu trừ hợp lý và phân loại đối tượng

Ông Trần Đạt Khánh - CEO của Biggee đề xuất cho phép khấu trừ chi phí môi giới, lãi vay ngân hàng, chi phí xây dựng và cải tạo... nhằm phản ánh đúng lợi nhuận ròng chịu thuế. Nếu không cho khấu trừ hợp lý, nhà đầu tư có thể chịu thuế hai lần, vừa làm giảm động lực vay vốn, vừa ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư.

Bên cạnh đó, việc phân loại đối tượng nộp thuế theo mục đích sử dụng và số lượng tài sản là cần thiết. Tương tự mô hình nhiều quốc gia, người sở hữu duy nhất một bất động sản để ở nên được miễn hoặc giảm thuế. Ngược lại, nhà đầu tư sở hữu nhiều tài sản hoặc giao dịch ngắn hạn cần chịu thuế cao hơn để điều tiết hành vi.

Tuy nhiên, điều này chỉ khả thi nếu có hệ thống dữ liệu sở hữu và giao dịch bất động sản đầy đủ, minh bạch – điều mà hiện nay thị trường Việt Nam vẫn đang thiếu.

Bài toán giá cả và nguy cơ thu hẹp nguồn cung giá rẻ

Một lo ngại lớn là việc áp dụng thuế lãi chuyển nhượng có thể khiến chi phí đầu vào tăng, kéo theo giá bán tăng, đặc biệt ở phân khúc trung và bình dân. Trong khi đó, đây là nhóm nhà ở đang khan hiếm nhất tại các đô thị lớn.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam nhận định nếu không khéo léo trong triển khai, chủ đầu tư sẽ có xu hướng tăng giá để bảo toàn lợi nhuận, dẫn đến kéo dài thời gian đàm phán hoặc chuyển hướng sang bán cổ phần thay vì tài sản để né thuế. Điều này có thể làm thị trường thứ cấp trì trệ, gián tiếp tác động đến tiêu thụ hàng sơ cấp.

Ông Nguyễn Văn Dũng - Phó Tổng Giám đốc Trần Anh Land bổ sung rằng các chi phí pháp lý, thuế phí và lãi vay hiện đã ăn mòn biên lợi nhuận khiến nhiều doanh nghiệp dè dặt triển khai dự án mới, đặc biệt là phân khúc vừa túi tiền. Nếu bị áp thêm thuế lãi chuyển nhượng, khả năng nguồn cung nhà giá rẻ sẽ tiếp tục bị thu hẹp.

Cần chọn đúng thời điểm và tránh áp dụng cứng nhắc

Dù có nhiều quan điểm trái chiều, phần lớn chuyên gia đồng thuận rằng thuế là công cụ quan trọng để kiểm soát đầu cơ, hướng thị trường phát triển bền vững. Tuy nhiên, chính sách này chỉ phát huy hiệu quả nếu được thiết kế hợp lý, áp dụng đúng thời điểm và đi kèm nền tảng dữ liệu vững chắc.

Kinh nghiệm quốc tế như Singapore, Hàn Quốc hay Canada cho thấy việc đánh thuế cao với bất động sản không phải để ở hoặc chuyển nhượng ngắn hạn là biện pháp hữu hiệu để hạn chế đầu cơ và ổn định thị trường. Việt Nam hoàn toàn có thể học hỏi mô hình này, với điều kiện tiên quyết là cần một hạ tầng pháp lý, dữ liệu và thực thi đồng bộ.

Nếu được thực hiện công bằng, linh hoạt và minh bạch, thuế lãi chuyển nhượng bất động sản không chỉ giúp tăng thu ngân sách, mà còn sàng lọc lại thị trường, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh và thúc đẩy sự phát triển bền vững trong dài hạn.

NGUỒN: https://nguoiquansat.vn/danh-thue-bat-dong-san-can-cong-bang-minh-bach-va-dung-thoi-diem-218958.html