Sở hữu mạng lưới hạ tầng dày đặc bậc nhất phía Nam, Đồng Nai đáng lẽ phải nằm trong nhóm thị trường bất động sản sôi động nhất. Nhưng nghịch lý, giá bất động sản vẫn đang nằm ở “vùng trũng”, trái ngược hoàn toàn với Bình Dương hay TP. HCM (cũ).
Vì sao bất động sản Đồng Nai "đứng ngoài cuộc chơi"
Tỉnh Đồng Nai sở hữu rất nhiều ưu thế để phát triển kinh tế xã hội. Nếu tính về mật độ dự án giao thông, rất ít địa phương có thể so sánh với Đồng Nai: Nhiều tuyến cao tốc chạy qua, lợi thế cửa ngõ phía Đông TP. HCM, mạng lưới cảng sông Đồng Nai - Thị Vải, cùng điểm nhấn chiến lược là sân bay Quốc tế Long Thành.
Thế nhưng, theo phân tích của nhiều chuyên gia tại hội thảo bất động sản khu Đông TP. HCM mới đây, thị trường Đồng Nai vẫn “đứng ngoài cuộc chơi” khi dòng tiền đang đổ mạnh vào TP.Thủ Đức (cũ), Bình Dương (cũ) và Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ).
Dữ liệu báo cáo thị trường bất động sản TP. HCM và vùng lân cận của DKRA Consulting, trong quý 2/2025, nguồn cung căn hộ tại Đồng Nai vẫn chiếm tỉ lệ nhỏ so với Bình Dương (cũ) và TP.HCM (cũ).
Theo ghi nhận DKRA Consulting, thị trường TP. HCM cũ có giá sơ cấp căn hộ cao nhất lên đến gần 500 triệu đồng/m2; thị trường Bà Rịa - Vũng Tàu cũ là 115 triệu đồng/m2; thị trường Bình Dương cũ là 64,7 triệu đồng/m2. Trong khi đó, thị trường Đồng Nai có mặt bằng giá cao nhất chỉ là 41 triệu đồng/m2.
Vì sao thị trường Đồng Nai lại "chậm" hơn so với các khu vực lân cận? Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com cho biết giai đoạn 2018 - 2021, kỳ vọng vào sân bay Long Thành đã đẩy giá đất tăng nhanh hơn tốc độ hoàn thiện hạ tầng.
Đây là thời điểm mà nhà đầu tư săn bất động sản với quan điểm "giá bán đi trước giá trị”. Tuy nhiên, các nhà đầu tư định giá tương lai quá sớm khi sân bay còn nằm trên bản vẽ, khiến mặt bằng giá bị đẩy lệch khỏi giá trị sử dụng thực tế.
Trong khi đó, khu vực chưa hình thành dòng cư dân thật. Chính vì vậy, từ 2022 trở đi, khi thị trường siết tín dụng và dòng tiền đầu cơ rút lui, Đồng Nai rơi vào trạng thái “chìm”, giao dịch suy yếu rõ rệt.
Bên cạnh đó, nhiều nơi được kỳ vọng “ăn theo” sân bay như Long Thành, Nhơn Trạch nên có tình trạng nhiều dự án đất nền phân lô. Tuy nhiên, các dự án này phần lớn thiếu tiện ích, thiếu mô hình đô thị hoàn chỉnh và không hình thành cộng đồng cư dân lâu dài. Thanh khoản vì vậy phụ thuộc vào mua đi bán lại ngắn hạn. Khi thị trường đảo chiều, nhóm sản phẩm này mất lợi thế, tạo nên mặt bằng giao dịch “đóng băng cục bộ”.
Thị trường Đồng Nai sẽ sớm trở thành cực tăng trưởng mới
Dù chậm nhịp so với kỳ vọng, các chuyên gia nhận định Đồng Nai đang bước vào giai đoạn tái thiết cơ cấu thị trường và có thể trở thành cực tăng trưởng mới của khu vực trong thập kỷ tới.
Các khu vực như Biên Hòa, Long Thành và Nhơn Trạch đang trở thành khu vực dịch chuyển tự nhiên của khu Đông TP. HCM khi quỹ đất thành phố đã thu hẹp và giá tăng nhanh. Với lợi thế quỹ đất lớn, mật độ dân cư vừa phải và giá bán vẫn thấp hơn 20-40% so với Thủ Đức (cũ), đây là nhóm địa bàn được đánh giá có biên độ tăng trưởng tốt nhất.
Ngoài ra, tỉnh Đồng Nai sở hữu rất nhiều lợi thế chiến lược hiếm có như kết nối thẳng chuỗi logistics từ Bình Dương - Đồng Nai xuống Cái Mép và lên sân bay Long Thành. Các chuyên gia so sánh định hướng phát triển Long Thành với mô hình Incheon (Hàn Quốc) hay Narita (Nhật Bản), nơi sân bay trở thành “động cơ tăng trưởng” của cả vùng đô thị.
Khi hệ thống dịch vụ hàng không, kho vận, công nghiệp hỗ trợ hình thành, Đồng Nai sẽ trở thành cực sản xuất, logistics quan trọng của Đông Nam Bộ. Bên cạnh đó, Đồng Nai có lịch sử tiếp nhận lượng di cư lớn từ miền Bắc từ sau năm 1954. Nhiều cộng đồng, khu dân cư gốc Bắc vẫn duy trì văn hóa tiêu dùng, lối sống và nhu cầu sở hữu bất động sản ở đây.
Theo các dữ liệu tìm kiếm 9 tháng đầu năm 2025, nhóm khách hàng các tỉnh phía Bắc (đặc biệt là Hà Nội) chiếm tỷ trọng cao trong lượt quan tâm đến bất động sản vùng ven TP. HCM, đặc biệt là Long Thành và Biên Hòa. Đây là nguồn cầu “bổ sung” quan trọng khi thị trường phía Nam bước vào giai đoạn hồi phục.
Ông Đinh Minh Tuấn cho rằng, nền tảng hạ tầng khổng lồ và chiến lược phát triển logistics hàng không có thể đưa Đồng Nai trở lại vị thế trung tâm của trục tăng trưởng vùng TP. HCM mở rộng. Bài toán của Đồng Nai không còn nằm ở việc có hạ tầng hay không, mà là tốc độ hình thành đô thị thực, yếu tố quyết định sức nóng của thị trường trong giai đoạn tới.
Nguồn bài viết: https://kinhte24h.net.vn/dong-nai-giua-tam-bao-phat-trien-ha-tang-vi-sao-gia-bat-dong-san-van-o-vung-trung-cua-thi-truong-a1510.html
Bài viết liên quan:
Ngày 19/11/2025, Chính phủ ban hành Nghị định 302/2025/NĐ-CP hướng dẫn Quỹ nhà ở quốc gia và biện pháp thi hành Nghị quyết 201/2025/QH15 thí điểm về cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội.
Lãi suất thả nổi cho khoản vay mua nhà tại các ngân hàng đã tăng lên 12-15%/năm. Chuyên gia cho rằng, lãi suất mua nhà tăng sẽ làm giảm tình trạng đầu cơ vào bất động sản, thị trường sẽ...
Đối tượng nào được thuê nhà ở xã hội theo quy định mới nhất hiện nay?
Tăng lãi suất cho vay mua nhà tác động gì tới thị trường bất động sản?
1 tỷ đồng hoàn thiện nhà cấp 4 như resort tối giản tại Đồng Nai
Hướng dẫn chi tiết cách ghi các mẫu giấy tờ khi mua nhà ở xã hội mới nhất hiện nay
Thấy gì từ mặt bằng giá 120-200 triệu đồng/m2 của căn hộ hạng sang tại TP.HCM