Dòng tiền 'Nam tiến': Nhà đầu tư miền Bắc rót vốn vào đâu?

Dòng tiền đầu tư miền Bắc đang ồ ạt chảy vào Nam. Từ TP. HCM đến Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, đâu đâu cũng thấy nhà đầu tư Hà Nội “sục sạo”, săn tìm cơ hội mới.  

“Cuộc di cư” của vốn

Sau giai đoạn “tăng tốc” kéo dài của giá nhà Hà Nội, xu hướng “Nam tiến” của nhà đầu tư miền Bắc đang ngày càng rõ nét như một hệ quả tất yếu. Tại nhiều dự án ở TP. HCM, Bình Dương, Đồng Nai hay Đà Nẵng, dễ dàng bắt gặp nhóm khách đến từ Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh - những địa phương vốn quen thuộc với nhịp đầu tư sôi động phía Bắc.

Theo dữ liệu từ Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), đến cuối quý III/2025, khoảng 30% lượng giao dịch tại khu vực phía Nam đến từ nhà đầu tư miền Bắc, tăng 10% so với quý II và gấp đôi cùng kỳ năm trước. Tại khu vực Bình Dương (cũ), nhu cầu mua của nhóm nhà đầu tư Hà Nội tăng gấp ba lần so với năm 2023, trong khi tại TP. HCM, nhóm này chiếm phần lớn lượng khách tìm mua căn hộ trung cấp.

Trần Tiến Anh, một nhà đầu tư tại quận Cầu Giấy (Hà Nội), từng sở hữu ba căn hộ cho thuê tại Mỹ Đình, chia sẻ: “Mặt bằng giá chung cư Hà Nội đã vượt xa ngưỡng 100 triệu đồng/m² ở nhiều khu vực nội đô, suất đầu tư không còn sinh lợi nhanh. Trong khi đó, ở TP. HCM hay Bình Dương, cùng số vốn ấy, tôi có thể mua căn hộ rộng hơn, cho thuê được, mà biên độ tăng giá vẫn còn”. Theo nhà đầu tư này, xu hướng “Nam tiến” không chỉ là tìm nơi đầu tư mới mà là cách tái cơ cấu danh mục giữa bối cảnh thị trường Hà Nội đã đạt đỉnh ngắn hạn.

Có ba yếu tố được các chuyên gia chỉ ra là động lực khiến nhà đầu tư miền Bắc đổ mạnh vào thị trường phía Nam. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của batdongsan.com.vn, chia sẻ với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance rằng: “Thứ nhất là hiệu ứng từ các chủ đầu tư lớn phía Bắc, khi Vinhomes, Ecopark hay Văn Phú Invest mở rộng thị trường vào TP. HCM, nhóm khách hàng trung thành cũng đi theo. Các sàn phân phối chiến lược ‘bám sát’ chủ đầu tư, kéo dòng tiền Bắc vào Nam một cách tự nhiên”.

Yếu tố thứ hai là lợi nhuận tích lũy. Trong hai năm gần đây, giới đầu tư Hà Nội đã thu được lợi khá tốt từ đất nền vùng ven và chung cư nội đô. Khi giá đã “vượt ngưỡng”, cơ hội tăng giá nhanh khép lại, họ bắt đầu dịch chuyển sang thị trường có mức giá “mềm” hơn và dư địa tăng trưởng cao hơn.

Yếu tố thứ ba là hạ tầng bứt phá. Khu vực phía Nam đang chứng kiến hàng loạt dự án lớn - từ sân bay Long Thành, đường vành đai 3, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, đến metro Bến Thành - Suối Tiên. “Hạ tầng đi đến đâu, bất động sản hưởng lợi đến đó. Đây chính là ‘sóng’ mà nhà đầu tư nhạy bén luôn muốn đón đầu”, ông Tuấn nói.

Chia sẻ với VietnamFinance, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, bổ sung: “Giai đoạn 2022 - 2024, nhà đầu tư miền Bắc tập trung mạnh vào Hà Nội và vùng ven, khiến mặt bằng giá tăng trung bình 20% - 30%, có nơi tăng đến 200% - 300%. Tiềm năng tăng giá ngắn hạn gần như đã cạn. Nhà đầu tứ buộc phải đi tìm ‘vùng đất mới’ mà phía Nam là lựa chọn hợp lý nhất”.

Theo ông Quê, nhà đầu tư giờ thận trọng hơn, chọn lọc kỹ pháp lý, hạ tầng và khả năng khai thác thực tế. Họ chuyển hướng sang bất động sản trung tâm, vùng ven gần đô thị hoặc khu du lịch có tiềm năng sử dụng thực tế, thay vì đầu tư xa trung tâm như trước.

Cùng nhận định này, ông Tạ Trung Kiên, Phó tổng giám đốc Công ty bất động sản Việt Á, cho rằng làn sóng “Nam tiến” không mới, nhưng “đang được nối tiếp theo hướng bài bản hơn”. “Nhà đầu tư miền Bắc đi cùng các chủ đầu tư lớn như Vingroup, Sun Group, T&T hay Ecopark. Khi các doanh nghiệp này mở dự án ở miền Nam, khách hàng thân thiết từ Hà Nội cũng vào theo. Họ đầu cơ mạnh, tạo sóng giá rồi rút nhanh, khiến thị trường cục bộ nóng lên”, ông Kiên phân tích.

Thị trường phía Nam - sức hút từ giá, hạ tầng và quy hoạch

Thống kê của DKRA Consulting cho thấy hơn 60% giao dịch tại TP. HCM và Bình Dương trong 9 tháng qua đến từ nhà đầu tư, trong đó phần lớn là nhà đầu tư miền Bắc. Các sản phẩm được ưu tiên là căn hộ 2 - 3 tỷ đồng, nằm tại khu vực có hạ tầng sắp hoàn thiện hoặc gần tuyến metro.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, nhận định: “Sức hút đầu tư tại TP. HCM đến từ động lực hạ tầng và quy hoạch sau sáp nhập hành chính. Nhiều dự án bám trục metro, đường vành đai, cao tốc liên vùng, giúp tăng kết nối và giá trị tài sản. Chính sách, hạ tầng và quy hoạch là ba yếu tố kích hoạt dòng vốn đầu tư quay lại thị trường”.

Hiện, mặt bằng giá tại TP. HCM và các tỉnh lân cận vẫn thấp hơn Hà Nội 30% - 40%, trong khi quỹ đất phát triển còn rộng. Với 3 tỷ đồng, nhà đầu tư chỉ có thể mua căn hộ một phòng ngủ ở Hà Nội, nhưng ở TP. HCM có thể sở hữu căn hộ 2 - 3 phòng ngủ hoặc nhà phố liền kề vùng ven.

Dữ liệu từ batdongsan.com.vn cho thấy 60% lượng tìm kiếm của nhà đầu tư Hà Nội tập trung vào bất động sản gắn liền với đất, như nhà phố, biệt thự, nhà riêng; khoảng 30% còn lại dành cho chung cư ở TP. HCM và Bình Dương. Đây là chuyển dịch đáng chú ý, bởi trước đây người miền Bắc thường ưu tiên đất nền hoặc biệt thự nghỉ dưỡng.

Theo ông Nguyễn Anh Quê, “ở khu vực miền Nam, nổi bật nhất hiện nay là Đà Nẵng, TP. HCM và một số khu vực tại Nha Trang. Sắp tới, dòng tiền sẽ mở rộng đến Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, thậm chí Phú Quốc”. Về phân khúc, chung cư và nhà phố đang hút khách ở TP. HCM và Đà Nẵng, trong khi đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng và công nghiệp được chú ý hơn ở Vũng Tàu, Bình Dương, Phú Quốc - nơi có thể vừa ở, vừa khai thác du lịch.

Tuy nhiên, bên cạnh cơ hội, các chuyên gia cũng cảnh báo rủi ro. Bà Nguyễn Cẩm Vân, Giám đốc Công ty tư vấn bất động sản Hoàng Gia, cho rằng: “Phần lớn nhà đầu tư Hà Nội hiện vẫn mua để chốt lời nhanh. Nếu dòng vốn đầu cơ quá lớn, khi đến chu kỳ chốt lời đồng loạt, thanh khoản có thể giảm mạnh, đặc biệt từ đầu năm sau”.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường One Mount Group, nhìn nhận: “Dòng vốn ngắn hạn là một phần tất yếu của giai đoạn phục hồi, giúp thị trường sôi động. Nhưng nếu kéo dài, hiện tượng này có thể làm méo mó cung - cầu và tạo rủi ro bong bóng giá. Cần minh bạch hóa dữ liệu giao dịch và giám sát tín dụng để tránh đầu cơ quá mức”.

Đầu tư có chọn lọc và bền vững hơn

Các chuyên gia thống nhất rằng “Nam tiến” là xu hướng tự nhiên của dòng vốn tìm kiếm cơ hội, song chỉ những nhà đầu tư có tầm nhìn trung - dài hạn mới hưởng lợi thực sự.

Ông Đinh Minh Tuấn nhận định: “Nhà đầu tư miền Bắc vốn quyết liệt, ra quyết định nhanh, nhưng giờ họ cần đặt tiêu chí an toàn và pháp lý lên hàng đầu; nên tập trung vào sản phẩm có khả năng khai thác thực, hạ tầng hoàn thiện, thay vì chạy theo ‘sóng’”.

VARS IRE khuyến nghị nhà đầu tư cần đánh giá kỹ năng lực tài chính, tránh đầu tư dàn trải, đặc biệt không nên dùng đòn bẩy lớn trong bối cảnh lãi suất có thể đảo chiều. Nếu kịch bản xấu xảy ra, dòng tiền đứt gãy có thể gây áp lực lên dự án và tác động tiêu cực đến tâm lý thị trường.

Ông Võ Hồng Thắng cho rằng, điều quan trọng là định hình thị trường đầu tư chuyên nghiệp, hướng đến dòng vốn thực thay vì “sóng ngắn”: “Chỉ khi nhà đầu tư xác định nắm giữ 3 - 5 năm, chọn đúng phân khúc, đúng khu vực hưởng lợi hạ tầng, thì ‘Nam tiến’ mới không còn là cuộc chơi đầu cơ, mà trở thành chiến lược sinh lời bền vững”.

Từ góc nhìn toàn cảnh, dòng tiền “Nam tiến” của nhà đầu tư miền Bắc đang chuyển từ phong trào sang chiến lược dài hơi. Khi Hà Nội bước vào chu kỳ giá cao, biên độ lợi nhuận hẹp lại, miền Nam - với quỹ đất dồi dào, hạ tầng bứt phá, chính sách thông thoáng trở thành lựa chọn hợp lý. “Nam tiến” vì thế không chỉ là hành trình dịch chuyển dòng tiền, mà là bước tái định vị chiến lược đầu tư - nơi những quyết định tỉnh táo, chọn đúng thị trường và tầm nhìn dài hạn sẽ phân định người thắng cuộc.

Nguồn bài viết: https://kinhte24h.net.vn/dong-tien-nam-tien-nha-dau-tu-mien-bac-rot-von-vao-dau-a1493.html