Giá căn hộ vùng lõi TP.HCM chạm mốc 92 triệu đồng/m2

Theo thống kê của CBRE, giá căn hộ vùng lõi TP.HCM tiếp tục thiết lập mặt bằng mới trong năm 2025. Dù vậy, thị trường vẫn duy trì thanh khoản tốt nhờ các chính sách bán hàng linh hoạt.

Giá căn hộ ở TP.HCM tiếp tục leo thang. Ảnh: Quỳnh Danh.

Đây là thông tin được ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam chia sẻ tại buổi họp báo Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam quý IV/2025 do CBRE tổ chức vừa qua. 

Cụ thể, theo ông Kiệt, giá bán sơ cấp trung bình căn hộ tại vùng lõi TP.HCM hiện đã đạt khoảng 92 triệu đồng/m2 (tính theo diện tích thông thủy, chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng gần 21% so với cùng kỳ năm 2024. 

Đà tăng này chủ yếu đến từ cơ cấu nguồn cung. Trong đó, hơn 50% nguồn cung mới trên thị trường thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, với mức giá trung bình trên 120 triệu đồng/m2. Bên cạnh đó, nhiều dự án mở bán các giai đoạn tiếp theo cũng ghi nhận mức điều chỉnh giá mạnh từ 30% đến 50% so với các đợt mở bán trước. 

Giá nhà cao nhưng vẫn bán tốt 

Lý giải thêm về việc giá căn hộ liên tục tăng 20-30% mỗi năm trong hai năm gần đây, bà Hương Nguyễn - Giám đốc Đầu tư Tập đoàn Nam Long - cho rằng nguyên nhân bắt nguồn từ sự thiếu hụt nguồn cung kéo dài. 

Trong giai đoạn 2019-2023, nhiều dự án bị đình trệ do vướng mắc thủ tục pháp lý, khiến lượng sản phẩm mới không ra được thị trường, trong khi nhu cầu mua nhà bị dồn nén suốt thời gian dài. Khi các dự án được khởi động trở lại, chi phí tài chính đội lên đáng kể, kéo theo giá bán tăng mạnh. 

Bên cạnh yếu tố cung - cầu, giá căn hộ còn chịu áp lực lớn từ chi phí đầu vào. Giá vật liệu xây dựng như cát, xi măng... cùng chi phí nhân công đều tăng cao. 

Ngoài ra, việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng giao thông và các tuyến kết nối mới đã thu hút các dự án phát triển dọc theo các trục giao thông chính, qua đó làm tăng giá bất động sản tại những khu vực này và đẩy mặt bằng giá chung của thị trường đi lên. 

Theo thống kê của CBRE, thị trường TP.HCM (khu vực cũ) ghi nhận 7.084 căn hộ mở bán mới trong năm 2025, tăng 40% so với năm liền trước. Riêng quý IV/2025 có 3.135 căn hộ được tung ra thị trường, tăng 23% so với quý III cùng năm. Diễn biến này cho thấy sự tự tin đã quay trở lại với các chủ đầu tư vào giai đoạn cuối năm. 

Trong bối cảnh mặt bằng giá ngày càng cao, ông Kiệt cho biết để tối ưu tỷ lệ hấp thụ, nhiều chủ đầu tư đã chủ động tung ra các chính sách bán hàng mang tính "kích cầu", như kéo dài tiến độ thanh toán lên tới 5 năm, kèm chiết khấu 5-16%. Nhờ đó, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt 73% trong cả năm, riêng quý IV/2025 lên tới 90%. 

Về phía doanh nghiệp, bà Hương Nguyễn cho hay Nam Long cũng điều chỉnh chiến lược theo hướng thiết kế lại sản phẩm, tập trung vào khả năng chi trả thực tế của khách hàng nhằm giảm giá trị tổng căn hộ. 

Đồng thời, thay vì các kỳ thanh toán ngắn, chủ đầu tư này cũng đang kéo dài thời gian thanh toán từ mức 12-18 tháng lên 24-36 tháng, hoặc áp dụng các gói hỗ trợ lãi suất cố định trong hai năm để hỗ trợ người mua nhà. 

Khu vực Bình Dương chiếm ưu thế 

Trong bối cảnh giá căn hộ tại khu vực trung tâm TP.HCM đã vượt xa khả năng chi trả của bộ phận lớn người mua ở thực, báo cáo quý IV/2025 của Avison Young nhìn nhận khu vực Bình Dương đang ngày càng nổi lên như một thị trường bổ trợ, cung cấp thêm nhiều lựa chọn nhà ở với mức giá "mềm" hơn. Xu hướng này còn được hỗ trợ bởi các yếu tố mang tính cơ cấu, như nhu cầu sở hữu nhà và sống độc lập ngày càng gia tăng của thế hệ Gen Z, qua đó mở rộng nền tảng nhu cầu dài hạn cho thị trường. 

Dữ liệu từ CBRE cho thấy sau khi sáp nhập vào TP.HCM, thị trường Bình Dương ghi nhận hoạt động mở bán khá sôi động, với khoảng 17.300 căn hộ được chào bán mới. Trong đó, gần 80% nguồn cung tập trung tại khu vực Dĩ An và Thuận An cũ. 

Hiện, giá bán sơ cấp trung bình tại Bình Dương đạt khoảng 47 triệu đồng/m2, thấp hơn gần 49% so với TP.HCM cũ. 

Sau khi sáp nhập vào TP.HCM, thị trường Bình Dương ghi nhận khoảng 17.300 căn hộ được chào bán mới. Ảnh: Quỳnh Danh.

Trong năm nay, CBRE dự báo nguồn cung căn hộ tại TP.HCM cũ có thể tăng gấp đôi so với năm trước, trong đó khoảng 60% đến từ khu vực phía Đông. Nếu tính trên toàn địa bàn TP.HCM sau sáp nhập, tổng nguồn cung căn hộ dự kiến đạt gần 34.000 căn. Riêng Bình Dương cũ dự kiến đóng góp hơn 50%, qua đó khẳng định vai trò then chốt trong việc giải bài toán nguồn cung cho toàn thị trường. 

Tại TP.HCM cũ, chuyên gia tại Avison Young cũng cho rằng nguồn cung mới sẽ tập trung chủ yếu tại khu vực Thủ Thiêm và hành lang phía Đông. Các dự án sắp ra hàng gồm Thủ Thiêm Zeit River giai đoạn 2 (khoảng 300 căn), Sadora và Sarina giai đoạn 2 (khoảng 840 căn). Ngoài ra, Empire City - The Monarch (MU3) với quy mô khoảng 3.800 căn đã khởi công, cùng giai đoạn 2 của Palm City đang được triển khai. 

Về diễn biến giá, đơn vị này nhận định mặt bằng giá trong thời gian tới nhiều khả năng sẽ tăng chậm lại, trong bối cảnh quá trình rà soát pháp lý được siết chặt và tiến độ phê duyệt dự án kéo dài hơn. 

"Việc sáp nhập hành chính và phát triển hạ tầng tại các khu vực ven đô đang góp phần giảm áp lực cho khu lõi và phân tán sự quan tâm của người mua. Do đó, các chủ đầu tư nhiều khả năng sẽ áp dụng chiến lược giá linh hoạt, dựa trên nhu cầu thực, với tốc độ hấp thụ ngày càng gắn với sức mua thực tế hơn là nhu cầu đầu cơ", chuyên gia tại Avison Young bổ sung. 

Nguồn: https://znews.vn/gia-can-ho-vung-loi-tphcm-cham-moc-92-trieu-dongm2-post1617485.html