Giải bài toán quản lý thuế với căn hộ cho thuê ngắn hạn

Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đề xuất thay cấm bằng quản lý đối với căn hộ cho thuê ngắn hạn, coi đây là giải pháp chống thất thu thuế và hạn chế các hệ lụy đang phát sinh trên thực tế. 

Hoạt động cho thuê căn hộ ngắn hạn cần có sự quản lý chặt chẽ. Ảnh minh họa

Dòng tiền lớn ngoài “vùng phủ sóng” thuế 

Những năm gần đây, mô hình cho thuê căn hộ ngắn hạn bùng nổ tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội, đặc biệt thông qua các nền tảng trung gian như Airbnb, Booking hay Agoda. Hàng nghìn căn hộ được đưa vào khai thác, phục vụ nhu cầu lưu trú ngắn ngày của khách du lịch, chuyên gia, người đi công tác. 

Ở góc độ kinh tế, đây là xu hướng tất yếu của kinh tế chia sẻ, giúp tận dụng hiệu quả tài sản nhàn rỗi và góp phần mở rộng hệ sinh thái du lịch, dịch vụ. 

8Theo báo cáo “Tác động kinh tế của Airbnb tại Việt Nam” do tổ chức Oxford Economics thực hiện vào tháng 5/2025 cho thấy, tổng chi tiêu của khách thuê và các host (chủ cho thuê nhà ở, căn hộ chung cư) đã thúc đẩy chuỗi hoạt động lan tỏa sâu rộng trong nền kinh tế Việt Nam. 

Chỉ riêng trong năm 2024, hoạt động cho thuê căn hộ ngắn hạn trên nền tảng Airbnb đã đóng góp khoảng 16,2 nghìn tỷ đồng cho GDP Việt Nam và hỗ trợ hơn 64.000 việc làm. Điều này cho thấy quy mô và sức lan tỏa kinh tế của loại hình lưu trú ngắn hạn không còn nhỏ lẻ. 

Tuy nhiên, ở góc độ quản lý tài chính công, hoạt động cho thuê căn hộ ngắn hạn lại đang bộc lộ “khoảng trống” đáng kể. Phần lớn chủ căn hộ cho thuê chưa đăng ký kinh doanh, chưa kê khai hoặc kê khai chưa đầy đủ nghĩa vụ thuế. Trong khi đó, dòng tiền thanh toán chủ yếu thực hiện trực tuyến, thậm chí chuyển ra nước ngoài, khiến cơ quan thuế gặp khó trong việc theo dõi và kiểm soát. 

Theo các chuyên gia, mô hình quản lý thuế truyền thống khó có thể bao phủ đầy đủ loại hình này, do quy mô nhỏ lẻ, phân tán và đặc thù giao dịch số. Nếu chỉ trông chờ vào sự tự giác của từng cá nhân cho thuê, nguy cơ thất thu ngân sách là hiện hữu. 

Từ thực tiễn trên, trong công văn mới nhất gửi Thủ tướng Chính phủ và các bộ ngành về góp ý sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 95/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở, HoREA đưa ra quan điểm: Không nên cực đoan cấm đoán mà cần đưa hoạt động này vào khuôn khổ pháp luật. 

Đưa hoạt động vào khuôn khổ pháp luật 

Theo đó, HoREA kiến nghị cần sớm bổ sung khung pháp lý để quản lý hoạt động cho thuê căn hộ ngắn hạn theo hướng minh bạch và có kiểm soát. 

Trọng tâm của đề xuất là đưa dòng tiền cho thuê vào khuôn khổ thuế, thông qua việc yêu cầu chủ căn hộ đăng ký kinh doanh, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính và tuân thủ các quy định về an ninh, an toàn. 

Một trong những điểm đáng chú ý là đề xuất gắn trách nhiệm thu thuế với các nền tảng trung gian. Theo HoREA, khi giao dịch được thực hiện và ghi nhận trên nền tảng số, việc khấu trừ, kê khai và nộp thuế thông qua các nền tảng OTA sẽ khả thi và hiệu quả hơn so với việc truy thu từng cá nhân nhỏ lẻ. Đây được xem là cách tiếp cận phù hợp với xu hướng quản lý thuế trong nền kinh tế số, nơi vai trò của doanh nghiệp trung gian ngày càng rõ nét. 

Bên cạnh thuế, Hiệp hội cũng kiến nghị điều chỉnh mức phí quản lý, vận hành đối với căn hộ cho thuê ngắn hạn. Lý do là hoạt động lưu trú ngắn ngày thường tạo áp lực lớn hơn lên hạ tầng chung cư như thang máy, bãi xe, an ninh, vệ sinh. Việc áp dụng mức phí cao hơn không chỉ nhằm bù đắp chi phí phát sinh, mà còn tạo sự công bằng giữa cư dân thường trú và các căn hộ khai thác kinh doanh. 

Ở góc độ quản lý tổng thể, khi chủ căn hộ đăng ký kinh doanh, thực hiện nghĩa vụ thuế và chấp hành các quy định liên quan, cơ quan chức năng cũng thuận lợi hơn trong việc kiểm soát an ninh, phòng cháy chữa cháy và đăng ký lưu trú cho khách thuê. Quản lý thuế, vì vậy, không tách rời mà gắn chặt với quản lý trật tự đô thị và môi trường sống trong chung cư. 

Nhiều ý kiến cho rằng, bài toán thuế đối với căn hộ cho thuê ngắn hạn không chỉ nhằm tăng thu ngân sách, mà còn phản ánh năng lực quản trị thị trường trong bối cảnh kinh tế số. Nếu chậm hoàn thiện khung pháp lý, Nhà nước có nguy cơ thất thu nguồn thu đáng kể, trong khi thị trường tiếp tục vận hành thiếu minh bạch. 

Ngược lại, nếu thiết kế được cơ chế quản lý phù hợp từ đăng ký kinh doanh, thu thuế tại nguồn đến kiểm soát an ninh và phí quản lý hoạt động cho thuê căn hộ ngắn hạn có thể trở thành một cấu phần chính thức của thị trường bất động sản và du lịch, đóng góp tích cực cho nền kinh tế. 

Ngoài ra, HoREA cũng kiến nghị sửa đổi, bổ sung quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Theo đó, cần định nghĩa rõ căn hộ cho thuê ngắn hạn là hình thức cho thuê dưới 30 ngày hoặc tính theo tuần, theo ngày… 

Nếu các đề xuất này được chấp thuận và đưa vào dự thảo sửa đổi Nghị định 95/2024/NĐ-CP của Chính phủ về quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở, thị trường lưu trú Việt Nam sẽ có một hành lang pháp lý minh bạch. Điều này không chỉ giúp nhà nước quản lý tốt nguồn thu, đảm bảo an ninh cho cư dân mà còn tạo điều kiện cho loại hình kinh tế chia sẻ phát triển bền vững, đóng góp tích cực hơn nữa vào tăng trưởng GDP và giải quyết việc làm. 

Nguồn: https://tapchikinhtetaichinh.vn/giai-bai-toan-quan-ly-thue-voi-can-ho-cho-thue-ngan-han-144478.html