Kiểm soát giá bất động sản: Giải pháp “đúng bệnh, đúng liều” để hạ nhiệt thị trường

Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) nhận định, dự thảo này là bước đi “đúng hướng, đúng thời điểm”, thể hiện quyết tâm của Chính phủ trong việc giải quyết những điểm nghẽn lâu năm, đồng thời tạo khung khổ pháp lý mới để thị trường phát triển ổn định.  

Minh bạch giao dịch: Bước ngoặt trong kiểm soát giá và ngăn thổi giá  

Trong số ba nhóm cơ chế trọng tâm được Bộ Xây dựng đề xuất, việc thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý được VARS IRE đánh giá là giải pháp có tính đột phá.  

Trung tâm sẽ là đơn vị tích hợp toàn bộ dữ liệu liên quan đến mỗi sản phẩm bất động sản trước khi giao dịch, từ pháp lý, quy hoạch, lịch sử chuyển nhượng đến giá bán – mua và nghĩa vụ tài chính. Khi mọi thông tin đều được định danh và công khai, người dân có thể kiểm tra và xác minh dễ dàng, còn cơ quan quản lý có thể theo dõi biến động thị trường theo thời gian thực.  

Theo VARS IRE, quy trình giao dịch hiện nay mất trung bình 45–60 ngày qua nhiều khâu rườm rà như công chứng, nộp thuế, đăng ký biến động. “Nếu Trung tâm giao dịch vận hành đúng tiêu chí, thời gian này có thể rút xuống còn 1–3 ngày, thậm chí tính bằng giờ", Viện nhấn mạnh.  

Điều này không chỉ giúp giảm chi phí thời gian và tránh rủi ro cho người dân mà còn tạo “lá chắn” trước các hành vi trục lợi như mua bán hai giá, giao dịch ngầm, thổi giá – vốn là nguyên nhân khiến giá nhà bị đẩy lên bất hợp lý trong thời gian qua.  

VARS IRE cho biết, đơn vị đang phối hợp với Bộ Xây dựng để triển khai đề án thí điểm mô hình này, coi đây là “cuộc cách mạng” giúp Việt Nam từng bước tiệm cận chuẩn quản lý đã áp dụng thành công tại nhiều quốc gia phát triển. Tại những thị trường tiến bộ, toàn bộ giao dịch đều được thực hiện trên nền tảng số, minh bạch và có sự giám sát chặt chẽ của cơ quan quản lý.  

Siết tín dụng với đầu cơ nhưng không triệt tiêu động lực thị trường  

Một điểm đáng chú ý khác trong dự thảo là đề xuất hạn chế cho vay mua căn nhà thứ hai, thứ ba: Chỉ cho vay tối đa 50% giá trị hợp đồng đối với căn thứ hai và 30% đối với căn thứ ba trở lên. Mục tiêu là ngăn chặn đầu cơ, lướt sóng – nguyên nhân khiến giá bất động sản bị đẩy lên “ảo”.  

Tuy nhiên, VARS IRE lưu ý rằng, không thể đánh đồng toàn bộ người mua nhà thứ hai, thứ ba với nhóm đầu cơ. Có những trường hợp mua để cho thuê, để tích lũy tài sản, hoặc chuẩn bị cho con cái. “Nếu siết tín dụng một cách đại trà mà không phân biệt đối tượng, chính sách sẽ vô tình triệt tiêu cả động lực tích cực của thị trường”, Viện cảnh báo.  

Theo phân tích của Viện, nhóm nhà đầu tư dài hạn là lực lượng duy trì thanh khoản và tạo độ sôi động cho thị trường. Nếu họ bị hạn chế tiếp cận vốn, thị trường có thể rơi vào trạng thái “đóng băng kỹ thuật”: Giao dịch giảm mạnh, doanh nghiệp khó bán hàng, còn giá bất động sản thì không giảm đáng kể do thiếu nguồn cung.  

VARS IRE đề xuất xây dựng tiêu chí nhận diện rõ ràng giữa đầu cơ và đầu tư hợp pháp, dựa trên thời gian nắm giữ tài sản, mục đích sử dụng và nguồn thu nhập. Chính sách tín dụng chỉ nên siết đối với nhóm “lướt sóng” ngắn hạn, trong khi vẫn tạo điều kiện cho dòng tiền đầu tư bền vững.  

Phát triển nhà ở giá phù hợp: Lối ra cân bằng cung – cầu  

Về dài hạn, VARS IRE cho rằng, nguyên nhân sâu xa khiến giá bất động sản tăng liên tục là sự mất cân đối cung – cầu. Theo báo cáo quý II/2025 của Viện, phân khúc căn hộ cao cấp chiếm hơn 60% nguồn cung tại Hà Nội và TP.HCM, trong khi nhà ở bình dân gần như biến mất khỏi thị trường.  

“Cầu quá lớn nhưng cung thì khan hiếm. Đó là lý do vì sao giá nhà liên tục tăng và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt”, Viện nhận định.  

Do vậy, VARS IRE hoàn toàn ủng hộ chủ trương phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp – phân khúc dành cho đại đa số người dân đô thị. Tuy nhiên, chính sách phải đi kèm cơ chế thực thi rõ ràng: quy hoạch quỹ đất, ưu đãi tín dụng, thủ tục cấp phép nhanh gọn và chính sách thuế phù hợp. Khi doanh nghiệp có lãi, họ mới có động lực tham gia phát triển phân khúc này.  

Viện cũng nhấn mạnh rằng, kiểm soát giá bất động sản cần dựa trên cơ chế thị trường, không hành chính hóa. Mức giá hợp lý chỉ có thể hình thành khi cung – cầu cân bằng, giao dịch minh bạch và dòng vốn được điều tiết đúng hướng.  

VARS IRE đánh giá cao tinh thần chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ và Bộ Xây dựng trong việc đưa thị trường về quỹ đạo minh bạch, an toàn. Nếu ba nhóm giải pháp trọng tâm trong dự thảo được điều chỉnh hợp lý và triển khai nghiêm túc, thị trường sẽ vượt qua giai đoạn biến động, dần ổn định và phát triển bền vững hơn.  

Giấc mơ an cư của người dân chỉ có thể thành hiện thực khi cơ chế quản lý minh bạch, nguồn cung được cải thiện và các hành vi trục lợi bị loại bỏ. Dự thảo Nghị quyết lần này được kỳ vọng sẽ tạo nền tảng pháp lý mạnh mẽ, góp phần gỡ “nút thắt” giá nhà – vấn đề đang đè nặng lên hàng triệu gia đình Việt Nam.  

Nguồn bài viết: https://kinhte24h.net.vn/kiem-soat-gia-bat-dong-san-giai-phap-dung-benh-dung-lieu-de-ha-nhiet-thi-truong-a1505.html