Trong bối cảnh lãi suất tăng nhanh trong thời gian ngắn, tâm lý thị trường trở nên thận trọng hơn. Thị trường không còn phù hợp với chiến lược đầu tư ngắn hạn mà đòi hỏi tầm nhìn trung và dài hạn, gắn với giá trị sử dụng thực và hiệu quả tài chính.

Người mua có nhiều lựa chọn

Theo thống kê của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), từ đầu năm 2023, thị trường bất động sản bắt đầu phục hồi về nguồn cung sau giai đoạn sụt giảm kéo dài từ năm 2018. Tổng nguồn cung đã tăng từ hơn 40.000 sản phẩm năm 2022 lên khoảng 128.000 sản phẩm mới trong năm 2025, tăng khoảng 88% so với năm 2024 và là mức cao nhất trong giai đoạn 2019 - 2025.

Cung tăng cùng với tình hình vĩ mô thuận lợi như lãi suất thấp, dòng tiền dồi dào càng thúc đẩy nhu cầu nén trong giai đoạn khan hiếm trước đó. Việc xuống tiền đã khiến giá bất động sản tăng liên tục và thiết lập mặt bằng mới.

Không ít nhà đầu tư đạt mức sinh lời ấn tượng, thậm chí gấp đôi giá trị tài sản chỉ trong 1 - 2 năm. Đặc biệt quý III/2025, giá căn hộ tại một số khu vực tăng thêm khoảng 500 triệu đến 1 tỷ đồng mỗi căn, tạo nên làn sóng “xuống tiền nhanh - kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn”. Các dự án mở bán “hàng ra là hết”, thậm chí các giao dịch chênh lệch để sở hữu sản phẩm diễn ra phổ biến.

Tuy nhiên từ cuối 2025, nguồn cung cải thiện rõ rệt bởi nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý, cùng hơn 20 dự án quy mô lớn được phê duyệt và triển khai, tập trung tại vùng ven gắn với hạ tầng giao thông trọng điểm.

Ngoài tăng cung, chất lượng cũng được cải thiện nhờ các khu đô thị tích hợp, đồng bộ tiện ích. Bên cạnh lượng hàng tồn kho, sản phẩm rao bán lại của chủ đầu tư khiến tổng cung toàn thị trường tăng đáng kể, ước tính 2026 có thể đạt 200.000 sản phẩm.

Sự gia tăng này giúp người mua có nhiều lựa chọn về phân khúc, loại hình sản phẩm. Nhờ các chính sách bán hàng linh hoạt như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất, người mua có thể tham gia thị trường với tỷ lệ vốn ban đầu chỉ khoảng 10 - 30% giá trị sản phẩm.

Phải đầu tư dài hạn

Tuy nhiên, trong bối cảnh lãi suất tăng nhanh trong thời gian ngắn, tâm lý thị trường trở nên thận trọng hơn. Dù thanh khoản chậm lại, VARS IRE đánh giá, giá bán không giảm sâu do áp lực chi phí đầu vào vẫn duy trì ở mức cao.

Cụ thể, chi phí đất đai hiện chiếm khoảng 30 - 40% tổng chi phí phát triển dự án và có xu hướng tăng mạnh theo bảng giá đất mới. Với cơ cấu này, khi giá đất tăng khoảng 20%, tính tiền sử dụng đất áp dụng hệ số K, chi phí phát triển dự án có thể tăng ít nhất 6 - 8%. Thậm chí nhiều dự án triển khai trở lại sau thời gian dài “đắp chiếu” phải đóng tiền sử dụng đất cao gấp 1,5 - 3 lần.

Bên cạnh đó, chi phí xây dựng đã tăng khoảng 8 - 12%, cùng chi phí tài chính gia tăng do lãi suất tăng khoảng 2 điểm %, khiến tổng chi phí phát triển dự án tăng khoảng 1,6 - 2,7%.

Do đó, nhiều chủ đầu tư đã chủ động áp dụng các chính sách kích cầu như ưu đãi lãi suất (cố định hoặc áp trần), kéo dài thời gian hỗ trợ hay tăng chiết khấu cho phương án thanh toán sớm để hút dòng tiền.

Theo VARS IRE, trong bối cảnh có nhiều lựa chọn, việc đánh giá một sản phẩm rẻ hay đắt không nên dựa trên mức giá bán, mà cần đặt trong tương quan với mặt bằng khu vực, khả năng khai thác dòng tiền và thời gian hoàn vốn. Thị trường không còn phù hợp với chiến lược đầu tư ngắn hạn mà đòi hỏi tầm nhìn trung và dài hạn, gắn với giá trị sử dụng thực và hiệu quả tài chính.

Do đó, nhà đầu tư nên ưu tiên các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền, nằm tại khu vực có hạ tầng kết nối rõ ràng, pháp lý minh bạch và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín. Đồng thời, cần hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính cao và xác định chiến lược đầu tư đủ dài.

Đối với các dự án hình thành trong tương lai, thời gian nắm giữ nên được xác định tối thiểu từ 3 - 5 năm, đến khi dự án hoàn thiện và đưa vào vận hành.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư nên ưu tiên các khu vực đã có hoặc dự kiến hình thành cộng đồng dân cư lớn, gắn với sự phát triển của khu công nghiệp, khu kinh tế hoặc các chính sách thu hút dân cư. Ngược lại, với các khu vực dân cư thưa thớt, chưa có động lực tăng trưởng rõ ràng, dù vẫn có tiềm năng dài hạn nhưng rủi ro thanh khoản cao hơn và cần thời gian tích lũy dài hơn.

Nguồn: https://tienphong.vn/lai-suat-tang-nha-dau-tu-bds-chuyen-huong-post1830286.tpo