Lộ trình tăng giá 'sốc' của chung cư cao cấp TP.HCM: Từ 100 triệu lên nửa tỷ/m²

Giá nhà tăng phi mã, phân khúc cao cấp dẫn đầu

Chia sẻ tại buổi dự báo tình hình kinh tế năm 2026 và cơ hội đầu tư do Hiệp hội Doanh nghiệp TP. HCM (HUBA) tổ chức, ông Phan Đình Tuệ, Phó Chủ tịch HUBA, cho biết mức tăng giá nhà hiện nay khiến ông “ngỡ ngàng”. “Ở TP. HCM có những dự án căn hộ ra mắt vài năm trước giá 100 triệu đồng/m², tôi thấy cao quá nên chưa mua. Nhưng chỉ sau vài năm, giá lên 500 triệu đồng/m², không thể tiếp cận được”, ông Tuệ nói.

Các khu vực được dẫn chứng gồm Thủ Thiêm, Ba Son, đường Nguyễn Hữu Cảnh - nơi giá căn hộ hiện cao ngang bằng đất vàng trung tâm TP. HCM.

Theo dữ liệu Batdongsan.com.vn, 10 tháng đầu năm 2025, chung cư trung tâm TP. HCM chỉ chiếm 28% nguồn cung nhưng chiếm tới 45% mức độ quan tâm của người mua. Phân khúc hạng sang (từ 80 triệu đồng/m²) ghi nhận mức độ quan tâm tăng 168% so với cùng kỳ năm trước. Giá bán cao nhất tại Quận 1 lên 413 triệu đồng/m², Quận 2 khoảng 314 triệu đồng/m², với nhiều dự án khác phổ biến ở ngưỡng 101-182 triệu đồng/m².

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, thống kê trong giai đoạn 2015 - 2025, đất nền trung tâm tăng 384%, chung cư tăng 197%, nhà riêng tăng 168%, nhà mặt phố tăng 134%. Sự tăng giá nhanh của đất nền và nhà riêng đẩy người mua chuyển hướng sang chung cư cao tầng - nơi đầu tư hợp lý hơn nhưng vẫn đầy đủ tiện ích, an ninh và kết nối.

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Phó Chủ tịch HoREA, giá nhà cao là hệ quả từ nhiều năm thiếu nguồn cung. Trong 5-6 năm qua, TP.HCM phê duyệt rất ít dự án, khiến nguồn cung trầm trọng, thị trường thiếu cạnh tranh. Khi nguồn cung khan hiếm, chủ đầu tư đẩy giá bán cao, đặc biệt ở phân khúc trung và cao cấp, phục vụ nhu cầu đầu tư nhiều hơn ở thực.

Chi phí đất là nguyên nhân quan trọng khác. Ông Nghĩa nhấn mạnh doanh nghiệp phải đóng tiền sử dụng đất cao, thời gian hoàn tất thủ tục kéo dài, kèm lãi chậm nộp. Chi phí nhân công, vật liệu và các yếu tố liên quan cộng dồn, tất cả dồn vào giá bán.

Hệ số K trong cách xác định tiền sử dụng đất cũng đẩy giá căn hộ lên cao. Ví dụ, khu đất tại đường Nguyễn Xiển (TP. Thủ Đức cũ) có bảng giá 56,6 triệu đồng/m², hệ số K 1,4 lần, tương đương 80 triệu đồng/m². Trong khi tính theo phương pháp thặng dư, giá đất thực chỉ khoảng 35 triệu đồng/m². Doanh nghiệp buộc phải đẩy giá bán trên 100 triệu đồng/m² mới có lợi nhuận.

Tình trạng tương tự xuất hiện tại nhiều dự án khác, đặc biệt với đất có diện tích lớn, hệ số sử dụng đất cao và mật độ xây dựng thấp.

Bất động sản cao cấp vẫn tăng trưởng mạnh

Mặc dù giá tăng phi mã, phân khúc cao cấp và siêu sang vẫn duy trì sức hút. Các dự án như Grand Marina, The Opera Residence, The Metropole ghi nhận mức giá từ 250 đến 450 triệu đồng/m², với nhu cầu tăng mạnh, cho thấy tầng lớp giàu và trung lưu thượng lưu Việt Nam đang đẩy mạnh đầu tư vào trải nghiệm sống chất lượng.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc cấp cao Savills Hotels Đông Nam Á, nhận định sự mở rộng nhanh của tầng lớp giàu và trung lưu, cùng xu hướng ưu tiên chất lượng sống, là lực đẩy dài hạn cho phân khúc cao cấp. Hạ tầng kết nối, metro, cao tốc và môi trường pháp lý ổn định tiếp tục củng cố niềm tin đầu tư.

Ngoài ra, xu hướng phát triển đa trung tâm, đặc biệt tại Thủ Thiêm, sẽ kéo theo nhu cầu nhà ở chất lượng cao tăng, duy trì sức kháng của thị trường bất động sản trung tâm ngay cả khi thị trường chung trải qua các chu kỳ điều chỉnh.

Các chuyên gia nhấn mạnh cần tăng nguồn cung, đặc biệt phân khúc vừa túi tiền. HoREA đề xuất áp dụng hệ số K linh hoạt theo dự án, khu vực để giá đất sát với thực tế, tránh đẩy giá căn hộ lên quá cao.

Song song, cải thiện cơ chế phê duyệt dự án, rút ngắn thời gian hoàn tất nghĩa vụ tài chính, kiểm soát chi phí đất, nhân công và vật liệu xây dựng là cần thiết để bình ổn thị trường.

Về dài hạn, các doanh nghiệp nên phát triển sản phẩm hướng đến trải nghiệm sống, dịch vụ cá nhân hóa, chuẩn mực chất lượng, đồng thời mở rộng sang các khu vực mới với tiềm năng tăng trưởng bền vững.

Các giải pháp này nếu được triển khai sẽ giúp giảm áp lực giá, cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người thu nhập trung bình, đồng thời duy trì sức hấp dẫn và thanh khoản của thị trường bất động sản cao cấp.

Nguồn bài viết:

https://kinhte24h.net.vn/lo-trinh-tang-gia-soc-cua-chung-cu-cao-cap-tphcm-tu-100-trieu-len-nua-tym2-a1593.html