Thị trường căn hộ dự kiến sẽ đón gần 93.000 sản phẩm mới, trong đó Hà Nội và TP. HCM chiếm hơn 66.000 căn.

93.000 căn hộ và sự trở lại của chu kỳ tăng trưởng

Sau giai đoạn kéo dài của sự thận trọng và thanh lọc, năm 2026 được dự báo sẽ là bước ngoặt của thị trường căn hộ khi nguồn cung mới bùng nổ trên phạm vi cả nước. Theo dữ liệu từ Bộ phận Nghiên cứu và Phát triển - BHS Property (BHS R&D), toàn thị trường dự kiến ghi nhận gần 93.000 căn hộ đến từ 56 dự án, chưa bao gồm số lượng căn từ dự án One Era của Kim Oanh Group.

Con số này cho thấy quy mô nguồn cung đang tăng mạnh so với các năm trước, phản ánh quá trình "giải nén" sau thời gian dài giãn tiến độ và rà soát pháp lý. Điều đáng chú ý không chỉ là số lượng, mà là cấu trúc nguồn cung đang hình thành.

Hai đô thị lớn tiếp tục giữ vai trò trung tâm. TP. HCM dự kiến cung ứng hơn 51.500 căn, chiếm khoảng 55,5% tổng nguồn cung toàn thị trường năm 2026. Hà Nội ước đạt gần 14.760 căn, tương đương 15,9%. Như vậy, riêng hai đầu tàu này đóng góp hơn 66.000 căn hộ, chiếm trên 70% tổng nguồn cung mới cả nước.

Một điểm nhấn khác là Bắc Ninh - thị trường giáp ranh Hà Nội - với khoảng 17.000 căn, tương đương 18,7% tổng nguồn cung toàn quốc. Đáng chú ý, toàn bộ số căn này đến từ một đại dự án duy nhất: Sun Bắc Ninh tại Tiên Du. Điều này phản ánh xu hướng tập trung cao độ vào các khu đô thị quy mô lớn thay vì phát triển rải rác như giai đoạn trước.

Bảng xếp hạng 10 dự án có nguồn cung lớn nhất năm 2026 cho thấy rõ một xu hướng: Thị trường không còn phân tán mà bị chi phối bởi các tổ hợp cao tầng quy mô hàng nghìn đến hàng chục nghìn căn.

Dẫn đầu là đại dự án Sun Bắc Ninh với 17.000 căn. Phần còn lại chủ yếu tập trung tại TP. HCM và Hà Nội. Riêng TP. HCM có 7 dự án góp mặt trong Top 10.

Nổi bật là Sunshine Bay Retreat tại phường Phước Thắng (Sunshine Homes) và Masteri Thanh Đa tại phường Bình Quới (Masterise Homes) - hai dự án đồng hạng quy mô lớn thứ hai toàn thị trường.

Tiếp theo là Skybridge Gamuda tại phường Lái Thiêu (Gamuda Land) và The Landmark Bình Dương tại phường Bình Hòa (Phú Cường Group). Nhóm dự án quy mô trên 3.000 căn còn có Khải Hoàn Imperial (Khải Hoàn Land), Noble Crystal Riverside và Sunshine Sky City (đều do Sunshine Homes phát triển).

Danh sách này cho thấy khu vực TP. HCM và vùng đô thị phía Nam tiếp tục là tâm điểm của nguồn cung mới, đặc biệt tại các địa bàn đang đô thị hóa nhanh và hưởng lợi từ hạ tầng liên vùng.

Tại Hà Nội, hai dự án góp mặt trong Top 10 là Vinhomes Cao Xà Lá tại phường Khương Đình (Vingroup) và Gamuda City - Central Residences tại phường Yên Sở (Gamuda Land). Dù số lượng dự án trong bảng xếp hạng ít hơn TP. HCM, nhưng quy mô mỗi dự án đều thuộc nhóm lớn, góp phần định hình lại cấu trúc nguồn cung của Thủ đô.

Việc nguồn cung tập trung vào các đại đô thị tích hợp cho thấy thị trường đang chuyển từ phát triển đơn lẻ sang mô hình tổ hợp khép kín, đa tiện ích, quy hoạch đồng bộ. Đây là bước tiến về chất lượng phát triển, nhưng cũng đặt ra yêu cầu cao hơn về khả năng hấp thụ của thị trường.

Nguồn cung tập trung vào đâu?

Song song với xu hướng đại dự án là sự tập trung nguồn cung vào nhóm chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh.

Tại Hà Nội, các dự án do Vinhomes và Masterise Homes phát triển được dự báo chiếm gần một nửa nguồn cung mới toàn thị trường. Điều này cho thấy vai trò áp đảo của các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn và năng lực triển khai dự án quy mô cao.

Ở TP. HCM, các dự án như Masterise Homes, Gamuda Land và Sunshine Homes đều đang đồng loạt phát triển các tổ hợp cao tầng hàng nghìn căn. Nguồn cung vì vậy không chỉ tăng về lượng mà còn được dẫn dắt bởi các thương hiệu có khả năng kiểm soát chất lượng, tiến độ và hệ sinh thái dịch vụ.

Dưới góc nhìn thị trường, sự tập trung hóa này có hai tác động song hành. Một mặt, nó giúp nâng chuẩn sản phẩm và giảm rủi ro pháp lý so với giai đoạn thị trường phân mảnh. Mặt khác, mức độ phụ thuộc vào một số đại dự án lớn cũng khiến thị trường nhạy cảm hơn với biến động tiến độ hoặc chính sách.

Với gần 93.000 căn hộ dự kiến ra mắt trong năm 2026, thị trường đang bước vào một chu kỳ mới - nơi quy mô, thương hiệu và khả năng phát triển đô thị tích hợp trở thành yếu tố quyết định. Nếu sức cầu được cải thiện song song với tốc độ bung hàng, năm 2026 có thể là điểm khởi đầu cho giai đoạn tăng trưởng mới của phân khúc căn hộ.

Nguồn: https://nguoiquansat.vn/nguon-cung-can-ho-2026-bung-no-gan-93-000-can-276535.html