Phác họa xu hướng thị trường 2026

Động lực từ mạng lưới giao thông kết nối   

Động lực tăng trưởng lớn nhất và rõ ràng nhất cho thị trường bất động sản phía Nam trong năm 2026 là sự hoàn thiện của mạng lưới giao thông liên vùng, tạo ra một cuộc cách mạng về kết nối và mọi sự chú ý đang đổ dồn về Cảng hàng không quốc tế Long Thành.   

Sau giai đoạn thi công thần tốc, dự án sân bay Long Thành sẽ chính thức đi vào khai thác thương mại giai đoạn 1 vào giữa năm 2026. Đây được ví như một cực nam châm khổng lồ thu hút các hoạt động logistics, thương mại và dịch vụ.   

Sự hiện diện của công trình này biến các khu vực Long Thành, Nhơn Trạch của Đồng Nai trở thành một thành phố sân bay đúng nghĩa - nơi nhu cầu về nhà ở cho chuyên gia, phi công và nhân sự chất lượng cao sẽ tăng đột biến.   

Song hành cùng sân bay Long Thành là tuyến đường Vành đai 3 TP.HCM, dự án giao thông quan trọng bậc nhất của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.   

Với kế hoạch thông xe toàn tuyến vào năm 2026, Vành đai 3 sẽ phá vỡ thế độc đạo, mở toang cánh cửa kết nối giữa vùng trung tâm TP.HCM với các thủ phủ công nghiệp Bình Dương, Đồng Nai và Long An. Khi thời gian di chuyển được rút ngắn đáng kể, khoảng cách địa lý sẽ bị xóa nhòa.   

Điều này tạo điều kiện cho làn sóng giãn dân cơ học từ khu vực nội đô chật chội ra các đô thị vệ tinh rộng rãi diễn ra mạnh mẽ hơn bao giờ hết. Bên cạnh đó, các tuyến cao tốc huyết mạch như Biên Hòa - Vũng Tàu và Bến Lức - Long Thành cũng đang chạy đua để về đích, tạo nên một hệ thống hạ tầng đồng bộ, khép kín, biến cả vùng Đông Nam Bộ thành một đại đô thị kết nối siêu tốc.   

Năm 2026 cũng là thời điểm mà các tác động của Luật Đất đai 2024 và Nghị quyết sửa đổi, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được cảm nhận rõ rệt nhất. Quy định bỏ khung giá đất và thay thế bằng bảng giá đất sát với giá thị trường được cập nhật hàng năm đã làm thay đổi hoàn toàn cấu trúc chi phí của các dự án.   

Chi phí giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất tăng cao buộc các chủ đầu tư phải thiết lập một mặt bằng giá mới cho sản phẩm đầu ra. Thời kỳ của nhà ở giá rẻ tại các đô thị lớn đã chính thức khép lại.   

Tuy nhiên, sự khắt khe của luật mới cũng mang lại hiệu ứng thanh lọc tích cực. Những chủ đầu tư yếu kém về năng lực tài chính, dựa vào đòn bẩy vốn quá lớn hoặc có quỹ đất pháp lý không minh bạch sẽ bị đào thải khỏi cuộc chơi.   

Thị trường năm 2026 sẽ là sân chơi của những “ông lớn” thực sự, những doanh nghiệp có khả năng phát triển dự án bài bản và tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về ký quỹ, bảo lãnh ngân hàng.   

Điều này mang lại sự an tâm lớn cho người mua nhà và nhà đầu tư, khi rủi ro về pháp lý và tiến độ được giảm thiểu tối đa. Các dự án ra hàng trong giai đoạn này dù giá cao, nhưng sẽ là những sản phẩm sạch, có giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác ngay lập tức.   

Một điểm sáng không thể bỏ qua trong bức tranh thị trường 2026 là phân khúc bất động sản công nghiệp. Dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) tiếp tục đổ mạnh vào Việt Nam, đặc biệt là các tỉnh phía Nam, đang duy trì sức nóng cho phân khúc đất khu công nghiệp và kho xưởng xây sẵn.   

Tuy nhiên, xu hướng đầu tư năm 2026 sẽ có sự thay đổi về chất, không còn đơn thuần là cho thuê đất và nhà xưởng như trước, thị trường đang chuyển dịch mạnh mẽ sang mô hình khu công nghiệp xanh, sinh thái, đáp ứng các tiêu chuẩn ESG (môi trường - xã hội - quản trị doanh nghiệp) khắt khe.   

Các thủ phủ công nghiệp như Bình Dương, Đồng Nai đang tiên phong trong xu hướng này, trong khi Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ tận dụng lợi thế quỹ đất lớn để thu hút các nhà đầu tư mới.   

Sự phát triển của bất động sản công nghiệp kéo theo nhu cầu khổng lồ về nhà ở cho công nhân và chuyên gia, tạo ra dư địa phát triển cho các dự án đô thị phụ trợ quanh các khu công nghiệp. Đây là phân khúc ngách, nhưng đầy tiềm năng cho các nhà đầu tư cá nhân có dòng vốn vừa phải, mong muốn tìm kiếm dòng tiền cho thuê ổn định và an toàn hơn so với “lướt sóng” đất nền.   

Sự dịch chuyển của dòng vốn đầu tư   

Nếu như trước đây, cơ hội đầu tư thường gắn liền với những cơn sốt đất cục bộ, thì bước sang năm 2026, dòng tiền thông minh đang hướng về những giá trị thực, nơi có sự cộng hưởng giữa hạ tầng kết nối, pháp lý minh bạch và nhu cầu ở thực của tầng lớp dân cư mới. Theo các chuyên gia, thị trường phía Nam đang mở ra những cơ hội rộng lớn tại các phân khúc và khu vực, nhưng có sự chọn lọc hơn bao giờ hết.   

Ông Nguyễn Xuân Lộc - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Techcom Real nhìn nhận rằng, nếu coi thị trường bất động sản những năm trước là một canh bạc đầy may rủi của sự đầu cơ, thì bước sang năm 2026, bức tranh đầu tư đang được vẽ lại bằng những gam màu của sự bền vững và chiến lược dài hạn.   

Cơ hội đầu tư trong giai đoạn này không còn dành cho những dòng tiền nóng vội, mà là sân chơi của những nhà đầu tư có tầm nhìn sâu sắc, biết nắm bắt điểm rơi của hạ tầng và thấu hiểu sự dịch chuyển của cấu trúc đô thị.   

Năm 2026 được dự báo là “thời điểm vàng” của bất động sản, khi các yếu tố vĩ mô và hạ tầng cùng hội tụ, tạo nên một bệ phóng vững chắc cho những tài sản có giá trị thực lên ngôi. Theo ông Lộc, cơ hội rõ ràng nhất nằm ở sự chuyển dịch về khoảng cách, được dẫn dắt bởi cuộc cách mạng hạ tầng giao thông.   

“Không ai chấp nhận bỏ ra nhiều tiền để mua một sản phẩm bất động sản tại Cần Giờ nếu khoảng cách di chuyển từ trung tâm TP.HCM xuống đây mất hàng giờ. Nhưng người mua sẽ sẵn sàng xuống tiền khi tuyến metro Bến Thành - Cần Giờ được đầu tư với thời gian di chuyển chỉ còn vài chục phút, cùng với sự nhận diện năng lực, uy tín của chủ đầu tư dự án có thể biến Cần Giờ thành một địa chỉ tiềm năng”, ông Lộc nói và chia sẻ thêm, với mạng lưới hạ tầng giao thông phía Nam đang nở rộ như hiện nay, các khu vực tiềm năng khác như Long Thành, Vũng Tàu, Bình Dương… sẽ trở thành “điểm nóng” thời gian tới.   

Tại phía Nam, một câu chuyện thường xuyên được đề cập tới là xu hướng giãn dân đô thị. Lâu nay, TP.HCM luôn được xác định là hạt nhân của khu vực phía Nam, song thực tế cho thấy, quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm và giá nhà ngày càng tăng cao, vượt quá khả năng chi trả của đại đa số người có nhu cầu thực về nhà ở.   

Điều này tạo ra một lực đẩy tự nhiên, đưa dòng vốn đầu tư tìm về các thị trường vệ tinh như Bình Dương, nơi mức giá trung bình khoảng 46 triệu đồng/m2 vẫn được xem là “dễ chịu” và có thanh khoản tốt.   

Bình Dương sau sáp nhập đã trở thành thủ phủ của phân khúc nhà ở tầm trung, đáp ứng nhu cầu thực của hàng triệu lao động và chuyên gia.   

Cơ hội ở đây không phải mua đất bỏ hoang, mà là đầu tư vào các dự án căn hộ hay nhà phố nằm trong các khu đô thị được quy hoạch bài bản, có thể khai thác cho thuê ngay để tạo ra dòng tiền đều đặn, thay vì chỉ trông chờ vào lãi vốn.   

Một hướng đi đầy tiềm năng khác cho năm 2026 là chiến lược “theo chân người khổng lồ”. Chưa bao giờ thị trường phía Nam chứng kiến cuộc đổ bộ mạnh mẽ của các tập đoàn kinh tế tư nhân lớn như hiện nay.   

Tại Cần Giờ, dự án lấn biển của Vingroup đang thu hút sự chú ý đặc biệt, hay tại Củ Chi, Vũng Tàu, Sun Group lên kế hoạch triển khai hàng loạt dự án lớn. Tương tự, tại Khánh Hòa, sự hiện diện của các “siêu” dự án tỷ đô tại Cam Lâm và Nha Trang của Vingroup, Sun Group hay Masterise đang thay đổi hoàn toàn diện mạo khu vực.Đầu tư vào những khu vực này đồng nghĩa với việc nhà đầu tư được hưởng lợi từ hệ sinh thái tiện ích đẳng cấp và quy hoạch đồng bộ mà các chủ đầu tư lớn kiến tạo. Giá trị bất động sản tại đây sẽ tăng trưởng song hành cùng tiến độ hoàn thiện của dự án và hạ tầng, tạo nên sự an tâm về thanh khoản và tiềm năng tăng giá bền vững.