Thị trường bất động sản sắp bước vào giai đoạn xả 'áp lực'

Lãi suất cho vay mua nhà đã tăng khoảng 1 điểm phần trăm trong năm vừa qua, lên mức khoảng 11% vào cuối năm 2025 - Ảnh: CÔNG TRIỆU 

Giá bất động sản tăng 30% trong 2025 

Báo cáo Chiến lược 2026 của VinaCapital vừa phát hành cho thấy giá bất động sản tại Việt Nam đã tăng hơn 30% trong năm 2025, và tăng trên 50% kể từ năm 2023. Động lực chính của đà tăng đến từ tình trạng thiếu hụt nguồn cung kéo dài trong nhiều năm, khi các dự án mới bị ách tắc bởi vướng mắc quy hoạch và thủ tục phê duyệt. 

Nhiều năm qua, nguồn cung nhà ở mới chỉ bằng chưa tới một nửa nhu cầu thực tế. Trong một chu kỳ bất động sản điển hình, giá và nguồn cung thường tăng đồng thời, tạo ra "hiệu ứng của cải" thúc đẩy tiêu dùng. 

Tuy nhiên theo các chuyên gia, thị trường Việt Nam hiện đi theo chiều ngược lại: giá tăng mạnh sau một giai đoạn dài thiếu cung, trong khi nguồn cung chưa kịp quay trở lại. 

Từ thực tế đó, VinaCapital cho rằng giai đoạn 2026 - 2027 sẽ không phải là một chu kỳ tăng giá mới, mà là thời kỳ thị trường chuyển sang pha gia tăng nguồn cung nhằm giải tỏa áp lực tích tụ trong những năm trước. 

Liên quan đến triển vọng giá, các chuyên gia nhận định giá bất động sản sơ cấp có thể điều chỉnh giảm nhẹ trong năm 2026, sau khi đã tăng mạnh trong năm trước. 

Dự báo này dựa trên hai yếu tố chính. Thứ nhất là nguồn cung gia tăng khi các dự án mới được đưa ra thị trường nhờ tiến trình cải cách pháp lý. 

Những thay đổi liên quan đến giải phóng mặt bằng và chuyển đổi mục đích sử dụng đất có thể giúp tới 80% các dự án từng bị đình trệ được chuyển sang trạng thái "sẵn sàng triển khai", qua đó bổ sung nguồn cung đáng kể cho thị trường. 

Thứ hai là chi phí vốn vay tăng lên. Báo cáo cho biết lãi suất cho vay mua nhà đã tăng khoảng 1 điểm phần trăm trong năm vừa qua, lên mức khoảng 11% vào cuối năm 2025. Mức lãi suất này được đánh giá đủ cao để hạn chế hoạt động đầu cơ, nhưng vẫn nằm trong ngưỡng có thể chấp nhận được đối với người mua nhà để ở. 

Nhiều nhà đầu tư thường sử dụng ngưỡng lãi suất khoảng 1%/tháng (12 - 13%/năm) như một phép tính nhanh cho quyết định "lướt sóng". Khi lãi suất tiệm cận hoặc vượt ngưỡng này, nhà đầu tư có xu hướng do dự hơn, khiến cầu đầu cơ hạ nhiệt. 

Làn sóng đẩy mạnh đầu tư hạ tầng, với mục tiêu nâng tỷ trọng từ khoảng 6% GDP lên 10% GDP sẽ tạo hiệu ứng lan tỏa sang bất động sản và tiêu dùng - Ảnh: CÔNG TRIỆU 

Hạ tầng và cải cách pháp lý định hình chu kỳ mới 

Báo cáo của VinaCapital cũng nhấn mạnh mối liên kết giữa đầu tư hạ tầng, cải cách pháp lý và thị trường bất động sản trong giai đoạn tới. Theo đó, Chính phủ đang dựa vào ba động lực tăng trưởng chính cho năm 2026 gồm tiêu dùng, phát triển cơ sở hạ tầng và bất động sản. 

Làn sóng đẩy mạnh đầu tư hạ tầng, với mục tiêu nâng tỉ trọng từ khoảng 6% GDP lên 10% GDP sẽ tạo hiệu ứng lan tỏa sang bất động sản và tiêu dùng. Giải ngân đầu tư công đã tăng mạnh trong năm 2025 và được kỳ vọng tiếp tục tăng 20 - 30% trong năm 2026. 

Tuy nhiên tổ chức này cho rằng tác động của hạ tầng và cải cách pháp lý sẽ chủ yếu thể hiện ở việc mở rộng nguồn cung và cải thiện khả năng hấp thụ của thị trường, thay vì kích hoạt một đợt tăng giá nóng mới. 

Thị trường bất động sản Việt Nam được đánh giá có nền tảng khác biệt so với Trung Quốc giai đoạn 2020, với tỉ lệ nhà trống thấp và tăng trưởng tín dụng được kiểm soát chặt chẽ hơn. 

Nguồn: https://tuoitre.vn/thi-truong-bat-dong-san-sap-buoc-vao-giai-doan-xa-ap-luc-20260128160846632.htm