'Cắt lỗ' chung cư: Hiện tượng nhất thời hay xu hướng chính?

Cắt lỗ cục bộ

Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, năm 2025, giá căn hộ chung cư tăng phổ biến 20% - 30% so với năm trước, cá biệt một số khu vực ghi nhận mức tăng trên 40%, chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp.

Dữ liệu mới đây của Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy mặt bằng giá nhà ở liên tục leo thang và thiết lập mức giá mới ở hầu hết khu vực. Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục là “điểm nóng” khi giá chào bán mới tại các đô thị lớn đồng loạt tăng mạnh.

Về cầu thị trường, VARS IRE cho biết nhu cầu ở thực vẫn giữ vai trò quan trọng, song động lực chính của thị trường vẫn đến từ cầu đầu tư. Ước tính hơn 75% giao dịch đến từ nhóm khách hàng mua căn nhà thứ hai trở lên, trong đó có khoảng 10% sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn.

Tuy nhiên, đến cuối năm 2025, đà tăng của thị trường căn hộ có xu hướng chậm lại. Một bộ phận nhà đầu tư mua theo tâm lý FOMO bắt đầu rao bán “cắt lỗ”, trong khi mặt bằng giá tại các khu vực trung tâm vẫn được duy trì ổn định.

Lý giải hiện tượng này, trao đổi với VietnamFinance, Phó Viện trưởng VARS IRE, bà Phạm Thị Miền, cho rằng hiện tượng rao bán cắt lỗ chung cư trong thời gian vừa qua chủ yếu xuất phát từ một bộ phận nhà đầu tư tham gia thị trường ở giai đoạn tăng “nóng”, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, đặc biệt là các khoản vay có thời gian ân hạn nợ gốc.

“Khi đến kỳ trả nợ, trong bối cảnh lãi suất tăng, áp lực tài chính gia tăng buộc họ phải rao bán để cơ cấu lại dòng tiền. Bên cạnh đó, cũng có không ít trường hợp FOMO, mua chênh giá, nay buộc phải rao bán cắt lỗ khi việc ‘lướt sóng’ không như kỳ vọng. Trong khi đó, nguồn cung rao bán tăng lên, người mua lại có xu hướng quan sát, khiến thanh khoản thứ cấp chậm lại" – bà Miền nói.

Theo bà Miền, đây không phải là hiện tượng phổ biến của thị trường. Việc cắt lỗ gần như chỉ diễn ra cục bộ ở các khu vực ghi nhận mức tăng trưởng nóng, các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính mạnh với kỳ vọng “lướt sóng” trong thời gian ngắn, tranh thủ chính sách hỗ trợ lãi suất của các chủ đầu tư.

Ở góc nhìn tương tự, chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cũng cho rằng những nhà đầu tư “đu sóng” trong giai đoạn quý II–III/2025 hiện đang chịu áp lực phải bán ra, chấp nhận cắt lỗ để giảm gánh nặng vay ngân hàng, nhất là khi mặt bằng lãi suất có dấu hiệu chuẩn bị bước vào chu kỳ điều chỉnh tăng.

Đối với nhóm nhà đầu tư lướt cọc từ quý IV/2025, việc rao bán cắt lỗ chủ yếu nhằm thu hồi tiền cọc, trong bối cảnh thanh khoản suy giảm và đã đến thời điểm phải đóng đủ tiền theo tiến độ dự án.

Riêng với những nhà đầu tư nắm giữ căn hộ từ sớm, “cắt lỗ” trong nhiều trường hợp chỉ là cách nói mang tính kỹ thuật. Thực chất, họ chấp nhận giảm bớt lợi nhuận để ra hàng nhanh, tranh thủ giai đoạn giá đã được đẩy lên sau đợt sóng vừa qua, trước khi chi phí vốn gia tăng.

“Cơn sóng được tạo ra tời gian vừa rồi là do có một lượng dòng tiền lớn từ phía Bắc đổ vào miền Nam. Khi dòng tiền bị rút đi, thanh khoản bị hụt, tình trạng cắt lỗ xuất hiện” – ông Kiên nói với VietnamFinance.

Bên cạnh đó, theo ông Kiên, một nguyên nhân quan trọng khác là thời gian ân hạn đóng tiền ngân hàng trong 1-3 năm đầu của các dự án đã sắp hết. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính vượt quá khả năng chịu đựng buộc phải rao bán để giảm áp lực dòng tiền.

Thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc

Từ diễn biến thực tế của thị trường, nhiều chuyên gia cho rằng hiện tượng rao bán “cắt lỗ” chung cư trong thời gian tới sẽ không mang tính lan rộng, nhưng cũng khó tránh khỏi việc xuất hiện thường xuyên hơn ở một số nhóm nhà đầu tư và phân khúc nhất định. Đặc biệt, áp lực tài chính từ đòn bẩy tài chính và chu kỳ điều chỉnh của lãi suất đang trở thành yếu tố quyết định hành vi bán ra trên thị trường thứ cấp.

Bà Phạm Miền cho rằng, trong thời gian tới, hiện tượng “cắt lỗ” chung cư có thể xuất hiện nhiều hơn, nhưng chủ yếu chỉ tập trung ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, đặc biệt là những trường hợp bước vào giai đoạn phải trả cả gốc và lãi trong bối cảnh lãi suất tăng.

Khi nguồn cung căn hộ ngày càng gia tăng, áp lực cạnh tranh về giá sẽ rõ nét hơn, khiến hiện tượng “cắt lỗ” xảy ra nhiều hơn ở các sản phẩm hình thành trong tương lai khi nhà đầu tư vừa chịu chi phí lãi vay kéo dài, vừa chưa có dòng tiền khai thác.

“Tuy nhiên, xu hướng này khó lan rộng trên toàn thị trường vì nhu cầu ở thực và đầu tư với phân khúc này đều vẫn neo ở mức cao. Các dự án đã hoàn thiện, pháp lý đầy đủ, vị trí tốt và sẵn sàng vận hành vẫn duy trì được mức giá và thanh khoản ổn định” – bà Miền nêu quan điểm.

Trong bối cảnh đó, bà Miền khuyến nghị để hạn chế rủi ro, nhà đầu tư trước hết không nên lạm dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung cải thiện và chi phí vốn có xu hướng điều chỉnh lên cao. Chỉ nên vay vốn ở tỷ lệ phù hợp với khả năng tạo dòng tiền và sức chịu đựng tài chính trong trung và dài hạn.

Bên cạnh đó, ngoài yếu tố pháp lý là yêu cầu bắt buộc, nhà đầu tư cần tránh mua các sản phẩm không đáp ứng nhu cầu thực của thị trường, thiếu khả năng khai thác cho thuê. Đồng thời chỉ tham gia thị trường với mục tiêu nắm giữ trong khoảng 3 năm trở lên và cần đảm bảo trụ được nếu có bất cứ “biến cố vĩ mô” nào xảy ra.

“Tôi muốn lưu ý thêm rằng thị trường đang được nắn chỉnh theo hướng rõ nét, với các yêu cầu ngày càng cao về tính minh bạch, chính vì vậy nhà đầu tư cần hết sức lưu ý, cuộc chơi sẽ dành cho các nhà đầu tư chuyên nghiệp hơn, nghiêm túc hơn, kỳ vọng vào ‘lướt sóng’ sẽ ngày càng khó” – bà Miền nhấn mạnh.

Trong khi đó, ông Lê Quốc Kiên cho rằng hiện tượng “cắt lỗ” sẽ phụ thuộc vào thời gian ân hạn “chưa phải đóng tiền” ngân hàng của các dự án. Tuy nhiên, ông Kiên khuyến cáo nhà đầu tư không nên vay quá 50% giá trị căn hộ, dù nhiều dự án hiện nay có thể được ngân hàng hỗ trợ cho vay tới 70% – 80%.

Việc “tối đa hóa” tỷ lệ vay, theo ông, chỉ phù hợp trong giai đoạn thị trường tăng nóng và thanh khoản cao, nhưng tiềm ẩn rủi ro lớn khi chu kỳ bước vào giai đoạn điều chỉnh.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cần tính toán kỹ bài toán tài chính cá nhân, đặc biệt là dòng tiền trả nợ sau khi hết thời gian ân hạn gốc và khi lãi suất ưu đãi kết thúc. Nếu không có phương án dòng tiền bền vững, việc sử dụng đòn bẩy sẽ nhanh chóng trở thành gánh nặng.

Theo ông Kiên, thay vì chạy theo các nhịp “lướt sóng” ngắn hạn, nhà đầu tư nên ưu tiên chiến lược nắm giữ dài hạn, lựa chọn sản phẩm có khả năng khai thác thực.

“Giá mua cần tương ứng với giá trị khai thác, trong đó tỷ suất lợi nhuận cho thuê nên đạt tối thiểu khoảng 4%/năm để đảm bảo hiệu quả tài chính” - ông Kiên nhấn mạnh.

Nguồn: https://vietnamfinance.vn/xuat-hien-tinh-trang-cat-lo-chung-cu-hien-tuong-nhat-thoi-hay-xu-huong-chinh-d139166.html