Giá thuê căn hộ tăng: Người thuê kêu khó, chủ nhà kêu lỗ

Giá thuê nhích lên, người thuê than, chủ nhà cũng… lỗ

Thị trường cho thuê căn hộ tại TP. HCM đang chứng kiến sự biến động mạnh. Giá thuê tăng tại nhiều khu vực, song trái với dự đoán, chủ nhà không hề hưởng lợi. Tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê hiện chỉ quanh 2%, thấp hơn cả gửi tiết kiệm ngắn hạn, khiến cả chủ lẫn khách đều “khóc ròng”.

Anh Ngọc Vũ (32 tuổi), thuê căn hộ 73m² tại The Habitat (Bình Hòa) với giá 9 triệu đồng/tháng trong gần 2 năm, dự định giới thiệu bạn vào ở tiếp khi anh chuyển việc. Tuy nhiên, chủ nhà thông báo giá mới 11,5 triệu đồng/tháng. Anh Vũ không bất ngờ vì mặt bằng giá khu vực tăng mạnh theo hạ tầng Bình Dương, nhưng cũng thừa nhận mức tăng khiến nhiều người chùn tay.

Ở chiều ngược lại, nhiều chủ nhà lại rơi vào tình cảnh trái ngược. Tại Vinhomes Grand Park, chị Khánh Vân (38 tuổi) cho thuê căn hộ 3 phòng ngủ từng đạt 13 triệu đồng/tháng. Dù giá bán căn hộ đã tăng từ 3 tỷ lên gần 4 tỷ đồng sau hai năm, giá thuê lại liên tục giảm xuống còn 11 triệu đồng do nguồn cung lớn. “Neo giá là mất khách. Mức 11 triệu tuy thấp nhưng còn hơn bỏ trống cả tháng”, chị Vân nói.

Trong khi đó, nhiều người thuê không còn lựa chọn nào khác ngoài việc “cắn răng” giữ căn hộ hiện tại. Chị Thanh Thúy (Dĩ An) chấp nhận tăng từ 8 lên 9 triệu/tháng vì con học gần nhà và không muốn xáo trộn sinh hoạt. Tương tự, anh Nguyễn Văn Tùng phải chấp nhận tăng từ 12 lên 14 triệu đồng/tháng dù vượt khả năng chi trả: “Tiền tỷ mới có nhà, nên đành chịu”.

Thị trường sinh viên cũng chịu tác động. Bích Loan (ĐH Ngân hàng) cho hay căn hộ cô và hai bạn thuê tăng từ 8,5 lên 9 triệu đồng/tháng - mức tăng nhỏ so với mặt bằng chung.

Lý do khiến cả chủ và khách đều gặp khó nằm ở mâu thuẫn giữa tốc độ tăng của giá bán và thu nhập người thuê.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, cho rằng giá thuê phản ánh trực tiếp sức chi trả của người dân. Khi thu nhập không tăng kịp, việc tăng giá thuê hàng loạt sẽ khiến khách thuê ngay lập tức dịch chuyển sang nhà trọ, nhà riêng hoặc căn hộ xa trung tâm hơn. Điều này lý giải vì sao nhiều dự án ở khu trung tâm mở rộng không thể tăng giá thuê.

Trong khi đó, giá bán căn hộ tăng quá nhanh, tạo áp lực lên chủ nhà. Theo CBRE Việt Nam, quý II/2025, giá bán sơ cấp TP. HCM đạt 82 triệu đồng/m², tăng gần 7% theo quý; vùng lõi tăng tới 35% trong một năm, lên 72 triệu đồng/m². Nhiều nhà đầu tư kỳ vọng “giá bán tăng thì giá thuê tăng theo”, nhưng thực tế giá thuê gần như đứng im.

Tại các khu vực giáp ranh như Quốc lộ 13 hay Dĩ An, môi giới cho biết giá thuê đã tăng 20 - 30% so với đầu năm khi nhu cầu dồn sang thị trường thuê. Tuy nhiên, mức tăng này vẫn không theo kịp đà tăng giá nhà.

Hệ quả là tỷ suất lợi nhuận cho thuê giảm sâu. Batdongsan.com.vn ghi nhận lợi suất tại TP. HCM chỉ quanh 2%, thấp hơn cả Bình Dương (2,4%) và thấp hơn nhiều so với mức trung bình 3,6% của năm trước. Minh họa rõ nhất là căn hộ 3 - 3,5 tỷ đồng tại MT Eastmark City nhưng giá thuê chỉ đạt 5 - 6 triệu/tháng, lợi suất chỉ 2%/năm.

Kênh cho thuê mất hấp dẫn, nhà đầu tư chần chừ

Tỷ suất lợi nhuận thấp khiến nhà đầu tư ngày càng thờ ơ với thị trường cho thuê. Anh Minh Hậu (29 tuổi) theo dõi dự án MT Eastmark City hơn một năm nhưng không xuống tiền vì “lợi suất thua cả gửi tiết kiệm 4,8 - 5,8%”. Anh cảm thấy lỡ cơ hội khi nhìn vào vàng - kênh đầu tư tăng mạnh nhất năm với hiệu suất 10 năm đạt 257%.

Dù vậy, theo ông Đinh Minh Tuấn, nhiều nhà đầu tư vẫn chấp nhận tỷ suất thấp vì kỳ vọng tăng giá tài sản trong tương lai. “Lợi nhuận cho thuê không còn là yếu tố quyết định. Quan trọng là khu vực đó có nhu cầu thật và còn dư địa tăng giá hay không”, ông Tuấn nhận định.

Ở chiều cầu, nhu cầu thuê tiếp tục tăng. Batdongsan.com.vn ghi nhận mức độ quan tâm bất động sản TP. HCM tháng 7/2025 tăng 11% so với tháng trước, trong đó chung cư tăng 13%. Savills Việt Nam cho biết công suất thuê căn hộ dịch vụ quý II/2025 đạt 80%, giá thuê tăng 4% so với cùng kỳ.

Khảo sát cho thấy phân khúc chung cư bình dân và trung cấp tăng giá mạnh nhất (20 - 30%). Căn hộ cao cấp ít biến động hơn do giá vốn cao. Trong bối cảnh giá nhà liên tục “nóng”, một bộ phận lớn người dân buộc phải chuyển sang thuê, khiến nhu cầu thuê duy trì ở mức cao.

Tuy nhiên, mức tăng giá thuê hiện nay vẫn không đủ bù đắp chi phí vốn của chủ nhà. Việc giá nhà tăng quá nhanh đang tạo mặt bằng lợi suất thấp kỷ lục, khiến nhà đầu tư mới thiếu động lực tham gia, còn người thuê liên tục bị đẩy vào thế bị động.

Theo các chuyên gia, để giải bài toán “giá thuê tăng nhưng chủ vẫn lỗ, khách vẫn khổ”, cần một số giải pháp căn cơ:

Thứ nhất, tăng nguồn cung căn hộ vừa túi tiền. Giá nhà trung bình 80 triệu đồng/m² đang khiến phần lớn người dân rời khỏi khả năng sở hữu, đẩy áp lực sang thị trường thuê. Các dự án trung cấp, bình dân tại TP.HCM và vùng ven cần được khuyến khích phát triển để giảm nhiệt mặt bằng giá thuê.

Thứ hai, đẩy nhanh tiến độ pháp lý và nguồn cung mới. Khi nguồn cung ít mà nhu cầu lớn, giá bán sẽ tăng nhanh, kéo theo lợi suất cho thuê giảm. Giải phóng quy trình cấp phép, hoàn thiện hạ tầng kết nối là cách giảm áp lực giá.

Thứ ba, điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận của nhà đầu tư. Chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư chuyển sang chiến lược dài hạn, không chỉ dựa vào dòng tiền thuê mà cần xem xét sự phát triển của hạ tầng và triển vọng tăng giá tài sản.

Thứ tư, người thuê cần mở rộng lựa chọn khu vực. Nhiều vị trí giáp ranh như Dĩ An, Thủ Đức, Bình Tân… giá thuê tăng mạnh nhưng vẫn thấp hơn lõi trung tâm. Việc linh hoạt địa điểm có thể giảm chi phí đáng kể.

Thứ năm, định hướng phát triển đô thị vệ tinh. Khi vùng lõi luôn duy trì giá cao, các đô thị vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai, Thủ Đức… cần được phát triển mạnh về giao thông – dịch vụ để phân bổ lại nhu cầu thuê.

Nguồn bài viết:

https://kinhte24h.net.vn/gia-thue-can-ho-tang-nguoi-thue-keu-kho-chu-nha-keu-lo-a1598.html