Trái phiếu bất động sản 'nóng' trở lại, lãi suất đẩy lên tới 13,5%

Tháng 10 đánh dấu giai đoạn tăng trưởng ấn tượng của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, nhất là với nhóm bất động sản.   

Theo Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong tháng 10, thị trường trái phiếu doanh nghiệp có 42 đợt phát hành, tổng giá trị 57.192 tỷ đồng, tăng mạnh so với tháng trước.   

Trong đó, nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng hơn 56%, tương đương 32.530 tỷ đồng, trở thành lĩnh vực dẫn đầu về quy mô huy động vốn, với hàng loạt thương vụ lớn, cho thấy tín hiệu phục hồi rõ nét của dòng vốn vào lĩnh vực này. Lãi suất phát hành trái phiếu doanh nghiệp của nhóm bất động sản trung bình từ 9-13,5%/năm, cao hơn đáng kể so với nhóm ngân hàng.   

Các doanh nghiệp bất động sản phát hành nổi bật trong tháng 10 gồm Công ty CP Tập đoàn Khải Hoàn Land (phát hành 80 tỷ đồng, lãi suất 13,5%/năm cho 2 kỳ đầu), Công ty CP Đầu tư xây dựng Thái Sơn (phát hành 4.000 tỷ đồng trái phiếu với lãi suất 12,5%/năm, kỳ hạn 2 năm).   

Cũng hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển BĐS Trường Minh huy động 4.500 tỷ đồng qua hình thức phát hành trái phiếu kỳ hạn 3 năm, với lãi suất trong 2 kỳ đầu là 9,8%/năm, các kỳ sau là bình quân lãi suất tiết kiệm 12 tháng tiền đồng của ngân hàng (MB, VPB, ACB, TCB) cộng với 4,725%.   

Công ty TNHH Đầu tư & Phát triển BĐS Hải Đăng phát hành 3.800 tỷ đồng với lãi suất 8,95%, Công ty TNHH Hưng Phát Invest Hà Nội phát hành 7.650 tỷ đồng, lãi suất 9%, Thời Đại Mới T&T với hai lô trái phiếu 5.550 tỷ đồng (lãi suất 9,45%) và 2.500 tỷ đồng (lãi suất 8,95%)...   

 Việc các doanh nghiệp bất động sản ồ ạt phát hành trái phiếu cho thấy dòng vốn dài hạn của thị trường đang tăng trở lại. Mặt bằng lãi suất duy trì thấp, tỷ giá ổn định và thanh khoản ngân hàng dồi dào tạo điều kiện thuận lợi để doanh nghiệp địa ốc giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, đa dạng hoá nguồn tài chính.   

Tuy nhiên, mức lãi suất cao phản ánh rủi ro tín dụng lớn nhưng cũng là tín hiệu cho thấy sự khát vốn không thể che giấu của khối doanh nghiệp địa ốc.   

Đáng chú ý, lãi suất phát hành trái phiếu của nhóm doanh nghiệp bất động sản cao gấp đôi so với nhóm ngân hàng.   

Nhóm ngân hàng có nhiều đợt phát hành trái phiếu trong tháng 10 với lãi suất từ 6 - 6,3%/năm ở các kỳ hạn dài hơn doanh nghiệp, lên 3 - 10 năm.   

Đơn cử, ngân hàng ACB phát hành trái phiếu huy động 500 tỷ đồng với lãi suất 6,3%/năm. Trong khi LPBank phát hành 4 đợt trái phiếu với tổng giá trị 1.650 tỷ đồng với lãi suất bình quân dựa theo lãi suất tiết kiệm 12 tháng (VCB, BIDV, Vietinbank, Agribank) cộng từ 2,35 - 2,5%. Còn VIB phát hành trái phiếu huy động 3.000 tỷ đồng với lãi suất 6%/năm...   

Áp lực từ "bom nợ"   

Giới chuyên gia kỳ vọng, hoạt động phát hành trái phiếu tăng mạnh trong quý cuối năm sẽ mở ra chu kỳ phục hồi mới cho thị trường. Tuy nhiên, việc ồ ạt phát hành trái phiếu mới diễn ra trong bối cảnh áp lực đáo hạn cuối năm vẫn rất lớn gây nhiều nghi ngại.   

Riêng 2 tháng cuối năm 2025, lượng trái phiếu đến hạn ước tính 32.718 tỷ đồng, trong đó bất động sản chiếm 12.726 tỷ đồng. Đây là con số đáng lo ngại, đặc biệt khi tỷ lệ chậm trả đang có xu hướng tăng lên.   

Chỉ trong tháng 10, thị trường ghi nhận thêm 3 trường hợp chậm trả gốc và lãi, tổng mệnh giá 2.000 tỷ đồng. Tính từ đầu năm, đã có 30 trường hợp chậm trả, kéo tỷ lệ chậm trả lên 1,2%, dù chưa phải mức báo động nhưng cũng cho thấy sự căng thẳng thanh khoản của nhiều doanh nghiệp.   

Một số trường hợp điển hình như Công ty CP Du lịch Sài Gòn - Lâm Vĩnh chậm trả lãi hơn 1.600 tỷ đồng, Công ty Bất động sản UNITY chậm trả 377 tỷ đồng gốc, hay Hòa Bình (HBC) không thể thanh toán khoản nợ chỉ 12,4 tỷ đồng hay Công ty CP Bông Sen, doanh nghiệp liên quan đến Tập đoàn Vạn Thịnh Phát, đang chậm thanh toán 2.426 tỷ đồng tiền lãi do tài khoản bị phong tỏa.   

Theo giới phân tích, sự phụ thuộc quá mức vào trái phiếu riêng lẻ đang đẩy các doanh nghiệp bất động sản vào vòng luẩn quẩn “vay mới trả cũ”. Nếu cấu trúc vốn không được cải thiện, rủi ro nợ chéo và đứt gãy thanh khoản có thể tạo ra “cú hạ cánh cứng” cho toàn thị trường.   

Để tránh kịch bản này, các chuyên gia cho rằng, doanh nghiệp cần bước ra khỏi vùng an toàn của trái phiếu riêng lẻ, chuyển mạnh sang phát hành ra công chúng, nơi yêu cầu minh bạch cao hơn và chịu sự giám sát chặt chẽ của nhà đầu tư tổ chức. Huy động vốn quốc tế, hợp tác với quỹ đầu tư, chia sẻ lợi ích, rủi ro theo chuẩn mực quốc tế sẽ giúp giảm phụ thuộc vào kênh trái phiếu nội địa.   

Doanh nghiệp phải tập trung nguồn lực vào dự án có pháp lý hoàn chỉnh, thanh khoản tốt thay vì đầu tư dàn trải, đồng thời cải thiện tính minh bạch tài chính, cập nhật tiến độ dự án đầy đủ để khôi phục niềm tin của thị trường.   

Bộ Xây dựng nhận định thị trường trái phiếu bất động sản dù có dấu hiệu cải thiện song rủi ro vẫn tiềm ẩn, nhất là khi một số thương vụ phát hành, mua lại được thực hiện qua các tổ chức có liên quan đến doanh nghiệp phát hành. Để đảm bảo nền tảng vững cho thời kỳ phục hồi, cần tăng cường giám sát và minh bạch hóa hoạt động trái phiếu.   

Nguồn: https://kinhte24h.net.vn/trai-phieu-bat-dong-san-nong-tro-lai-lai-suat-day-len-toi-135-a1486.html